总第115期2005年4月7日
◆ 写在卷首
>> 卷首语　　李东军
◆ 新闻视野
>> 锦程国际物流集团进一步完...
>> 锦程全球订舱中心设立天津...
>> 申报“国优”在即，世纪经...
>> 锦联地产集团荣膺“最具文...
>> 锦联集团党委荣获“中山区...
>> 锦程GBC召开媒体见面会...
>> 沈阳地产深入开展北行经典...
>> 大连[经典生活]盛大亮相...
◆ 管理视线
>> 打造优秀的管理团队，做不...
>> 做这样的干部吧　　文/姜...
◆ 行业纵览
>> 浅谈如何将自己培养为成功...
>> 房产时代的赢家思维
>> 无文化的城市　　文/夏天
>> 现金流的财务监管　　孙亚...
◆ 学习沙龙
>> 企业信息化建设体会　　文...
>> 第一次亲密接触　　李国琦
◆ 党员天地
>> 保持党员先进性与企业发展...
◆ 心灵看板
>> 全力以赴完成手边的工作　...
>> 经济发展与文明进步　　侯...
>> 巢 穴　　文/刘静
>> 走过二○○四　　宋文智
◆ 休闲驿站
>> 总有一种角色适合我　　王...
◆ 生日贺卡
>> 生日快乐
◆ 锦联人录
>> JC　Soft锦程软件开...
房产时代的赢家思维
　　——锦联集团总裁李东军专访

采访札记

　　“不是我不明白，这世界变化快！”

　　2004年，随着国家宏观调控一系列关键词汇被业界的口水频频刷新，房地产市场显然比世界变化的脚步还快了一拍儿。但是，其他人可以不明白，唯独开发商需要保持清醒的头脑。

　　8·31大限后，积习已久的协议土地出让方式淡出历史视野，取而代之的是招投标土地出让方式，土地政策这一历史性变革，被业内人士称为“地产时代的终结，房产时代的元年”

　　房地产企业在此次震荡中重新洗牌，适应新游戏规则的在暴风雨过后依旧笑迎春风；反之，则迅速枯萎直至彻底冰封，成为上一个冬天的痛苦回忆。

　　大连锦联地产集团无疑属于前者。近日笔者走访了锦联集团总裁李东军先生，就其下属企业锦联地产集团在新游戏规则下的思维方式进行了深入探讨。

　　思维一：“资本”与“土地”

　　记者：您认为进入房产时代后，新游戏规则的关键是什么？

　　李总：中国地产在这之前只是一个机会房地产，很多人想办法利用各种关系
以及社会资源去运作土地，然后用土地的机会来获得暴利。但是8·31大限后，历史将重写，一切让规则说了算。如果说地产时代的关键词是“机会”与“暴利”的话，那我认为房产时代的关键词汇就是“资本”与“微利”。首先要取得土地，就要有足够的资本，这是作为企业领导者最主要的工作。那么微利也很好理解，就是企业对于利润的追求不要过高，其实锦联一直都报着让利社会的态度，将消费者看作我们的合作伙伴，将更大的利益留给他们。今天我这么说，绝对不是哗众取宠，这一点，在大连[经典生活]小户型内部认购其间就有目共睹了！

　　记者：锦联地产集团通过什么方式保持良性的现金流和充足的土地储备？
    
　　李总：房地产是资金密集型行业，拓展融资渠道是房地产企业获得资金的主要手段。但我认为，在企业发展到一定规模后，项目的销售回款才是支持滚动开发的正确途径。这就要求你所建的每一个项目，不仅要卖得出去，而且还要抢手，快进快出，才能保证良性的现金流。至于土地储备，我们以前一个项目的建设及销售周期为标准，一要在时间上能够保证滚动开发，二要在方向上适合企业发展战略。
　　
　　思维二：“产品”与“市场”

　　记者：美国的一位营销大师说：“真正的营销就是能够发现市场的需要。就是做出的产品不用怎么宣传就可以卖了，因为你做的就是这个市场的空白”，对此您怎么看？

　　李总：进入中国房产元年，游戏规则发生了根本性的改变，取得土地的渠道和成本是公开的，透明的，平等的，想在这个行业做好，主要从房产创造价值这一条路去思考。前面我也说过，锦联更注重以做出高出别人更大价值的产品去赢得良性的现金流，因此，我认为房产时代又是一个大营销时代。在项目刚刚萌生的时候就要有营销思维，在地没有拿到之前，在做方案的时候就应该很明确：这块地拿到以后有可能做成什么类型的项目，通过我的品牌能创造多少价值，以及最终我能卖多少钱。在这方面，锦联从土地寻找阶段开始，就进行深入细致的市场分析，研究产品的市场定位、建筑形态、价格策略，只有这样的产品才能适合市场需求，拿到市场上才有可能销售出去。而后期的包装，只是一种广而告之、树立品牌罢了！

　　记者：锦联将自己项目的目标客群锁定在都市白领身上，请问针对白领特质，锦联在产品研发与创新方面，做了哪些工作？

　　李总：首先是土地选择方面：我们选择在城市的中心区域，交通便利之处，这是都市白领非常注重的一点。其次是户型创新方面：除户型紧凑、面积适中、功能齐全、控制总价之外，我们特别强调居室的通风与采光的效果；最后是要有休闲娱乐的大环境配套。就拿大连[经典生活]来说， 为了更贴近市场，找到市场的空白点，规避大连本土竞争激烈的同质化现象，寻找差异化开发思路，为此，我们聘请专业的市场调研公司进行了缜密的调研，我们公司的市场部也专门对整个项目进行前期调研和策划，并多次到房地产前沿城市踩盘学习，最终确定项目定位为“大连首个休闲文化夜生活区、大连首个阳光海景板式小户型”，集居住、餐饮、休闲、娱乐为一体，为亲都市、远平庸的白领打造真正属于他们自己的个性空间。由于项目距天津街和人民路都只有5分钟的步行路程，包括上班在内的一切日常活动都很方便，不仅提高了效率，也使白领告别了拥挤的公交车，对此他们都非常认同。

　　思维三：“建筑”与“城市”
记者：“锦联地产，制造经典”这是锦联地产集团的企业宗旨，为什么锦联要以“经典”来诠释自己的产品呢？

　　李总：其实我们并不是在自诩我们的产品如何“经典”，也许大多数人认为这是自吹自擂，那是他们理解错了。对于锦联的每一个员工来说，“经典”是我们在做建筑时候的一个目标，一个奋斗的方向。就像世间本无完美一样，但我们可以通过努力，无限度地接近完美。注重细节，这是锦联做产品时无限接近“经典”的保证，我想，做到这一点，已经很可贵了！

　　记者：去年这个时候，大连[经典生活]小户型内部认购十分热烈，商铺也于今年进入招商、销售高峰期。在近几期的报版广告中，[经典生活]打出“大连城市精神的雕塑”的广告语，您认为大连[经典生活]项目与大连城市精神存在怎样的切合点？
　　
　　李总：我们是开发商，“开发”二字意味着我们同城市的发展、城市的建设联系在一起。 [经典生活]项目从始至终，我们都在努力用建筑结构,建筑风格,建筑材料……等独特的语言，向大连展示一种年轻、优雅、浪漫、时尚的精神风采，我认为，这种精神正是大连的城市精神。

　　思维四：“本土”与“异地”

　　记者：锦联地产在去年9月份进行了战略重组，沈阳锦联公司成立，请问锦联会放弃大连市场而把精力全部投到异地吗？

　　李总：锦联是大连成长起来的地产公司，这是我们的母土，先抛开感情和习惯的问题，就市场前景来说，我们对大连房地产市场也十分看好。因此，我们不会放弃大连，而是以大连为核心，辐射周边发达城市。

　　由于大连紧缩土地放量，且市中心可供开发的土地日渐减少，因此，我们会根据大连西拓北进的城市化进程，调整我们的目光，放远未来，继续寻找适合锦联企业发展战略的土地挂牌，继续大连的项目建设，继续为滨城父老奉献精品建筑。
　　
　　记者：为什么选择沈阳作为锦联异地扩张的第一站？您能不能简单介绍一下沈阳北行项目的情况？

　　李总：首先是需求。沈阳作为东北的政治文化中心，历史悠久，文化底蕴深厚，我们的目标客群相对较为集中。随着中央振兴老东北工业基地举措的实施，近两年，沈阳经济有了突飞猛进的发展，城市建设和房地产市场也攀上新高，在这种大环境下，需求量相对较大。

　　其次是地域。大连与沈阳同属于东北城市。人们的消费习惯与生活习惯很接近，而且沈阳人对大连城市及城市建筑都比较认同，加之火车提速及新沈大高速路的开通，使大连与沈阳距离大大缩短，无论是城市还是楼市。

　　我们于去年取得沈阳北行项目的土地开发权。这是一宗位于沈阳三大传统商圈之一北行商圈中段的土地，目前正着手开始动迁。其项目定位在大连[经典生活]的基础上，根据地域特点进行了缜密的研究和调整。但可以确定的是，这个项目的开发建设，一定会对北行商圈有一个全面、整体的提升。
加入时间：2005/4/7 10:53:00 阅读次数：1453