总第107期2004年8月2日
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浅谈智能大厦的物业设施管理　　文/孙祥臣
　　全国各地已矗立起了不计其数的智能建筑，从建筑物智能化系统的功能定位、设计规划、招投标管理，到施工质量控制与竣工验收，政府、业内专家、业主、设计与施工的行为日趋规范。对这些智能建筑设施管理的重视程度各不相同，而本人认为：对智能建筑的设施管理是比建设智能建筑更重要的问题，应加以足够的重视。

　　建筑物本体及其中的设施设备都是有寿命的，通常建筑物的寿命在60-70年左右，而设施设备的寿命在6-25年不等。建筑物一经投入使用，就需要良好的经营和维护管理。对建筑本体和其中的设施设备，要定期进行测试和诊断，及时地进行维护管理以保证建筑物及设施的完好，这不仅可以降低其寿命周期成本，延长使用寿命，而且还可以使物业增值。同时根据用户要求调整建筑布局，改善室内环境和室内空气品质，增设通信及自动化设备及对原有设施设备的改善等也都是物业管理人员的职责。物业管理涉及的领域很广泛，它包括对不动产、土地、建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。它不仅能延长物业使用年限，确保其功能正常发挥，扩大收益，降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率低收费的服务，促进业务体制的完善，使工作流程合理化和简洁化。

　　智能建筑的设施设备日趋高性能、大型化、信息化和自动化，因此，维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，是发挥设备投资效益的重要环节。设施管理的基本工作：

　　一、设备的故障期可以分为三个时期

　　1、在初期故障期，为了减少设备故障时间，物业设施管理人员要了解装置中寿命最短的部件或组件，并加以特别注意。还要找出设计、施工和材料方面的缺陷和不足，分析造成故障的原因并加以解决，尽快使设备故障下降并进入稳定运行状态。为此，物业管理人员在建设物的安装调试阶段就应该到位，对工程实施进行监理并熟悉整个系统，学习操作和设备保养的方法和程序。

　　2、在偶发故障期，设备的故障率下降到准许故障率以下，此时应着重提高物业设施管理人员对故障的检测能力和修理能力，加强物业设施管理人员的培训，加强对备品的管理，为减少设备故障率、延长耐用寿命，应进行必要的设计改善。

　　3、在磨耗故障期，设备和系统构成接近或达到各自的寿命期，由于零部件的磨损和材质的劣化使故障率上升。但如果在磨耗期之前将部分零碎部件更新可以降低此期间的故障率。在磨耗故障期还应精心进行预防保养，定期对零部件进行检测，掌握其劣化程度。同时坚持日常的清扫、加油、调整、减缓零部件的磨损和劣化速度，延长其寿命。

　　二、设备状况的诊断。设备的管理人员必须对自己所管理对象的情况有全面的了解，及时对设备的故障做出可靠的诊断。诊断的主要目的是了解设备的以下几种情况：

　　1、设备的劣化情况。对部件主要是掌握其磨耗度、腐蚀度和绝缘性能，对机器主要是掌握其效率、噪声和振动，对系统则主要掌握其热平衡、风量平衡、水量平衡。

　　2、节能情况。调查分析能耗量的构成，判断是否能引入建筑、设备、运行管理和室内环境方面的节能技术措施。

　　3、省力化。提起建筑业，人们就会联想起设计和施工，而建筑的维护管理却不为重视，设计和施工时为维护管理考虑得很少，因此建筑的维护管理往往依靠手工和经验，在运行管理积累起来的大量数据必须去认真地分析整理。

　　4、提高功能，适应信息化。当设备系统提出变更和提高要求时，应对现存系统的功能程度进行调查诊断，以机器、系统的性能测定为中心，掌握附加新功能的可能性和制约因素。

　　5、环境。测定温度、湿度、二氧化碳浓度、噪声和照度，以舒适性和节能性为目标进行诊断。这些环境因素都可以进行定量诊断，对建筑物内用户反映不满较多的部位进行重点调查。

　　6、安全性。对建筑物的防突能力与防范能力根据现行法规调查其设置状况和动作情况。

　　三、系统的运行管理。智能大厦只有在日常运行中，才能体现出较传统型建筑无法比拟的使用和管理效率。但如何科学地对系统进行运行管理，现成的可利用、借鉴的经验和管理资料很少。物业设施管理通常为二种模式，一是筹建工程部人员延续物业管理工作；二是由专业物业管理公司承接。无论哪一种模式，以下的工作是必不可少的。

　　1、物业设施管理专业工程师参与智能化系统施工、调试和验收，是接受智能化系统专业知识的强化培训。

　　2、智能化系统施工、调试时，物业管理工程师及时消化系统技术资料，参与施工图的翻样设计，注重系统各类测试数据、原始施工资料的收集、汇总和分析，故初步了解掌握了各系统工作原理、使用功能和运行规律。

　　3、完善的原始施工资料。系统技术资料和系统竣工资料，是系统运行管理的必要技术条件。

　　4、由于系统供应商提供的系统技术资料内容繁杂，均侧重其系统的技术介绍，专业性强。这类非针对具体项目而编制的系统技术资料，对大厦的日常系统运行管理可操作性作用不大。物业管理工程师在消化系统技术资料的基础上，针对大厦智能化系统实际配置，根据操作人员的实际技术水平，重新修订编辑以图解方式为主的《大厦各智能化系统操作手册》。

　　5、为规范系统设备的日常运行管理，落实系统设备的日常运行维护，成立专门班子认真研读设备和系统资料，逐步积累经验，编制大厦《设备运行维护、检修计划及材料人工消耗一览表》及《单项设备维护台账》，且不断修订完善。

　　6、为实现对大厦日常运行的科学管理，针对智能化大厦系统设备的特点，编制较完善的运行管理制度。如《岗位责任制》、《设备系统操作规程》、《设备系统维护制度》、《主要机房出入制度》、《事故紧急处理程序》、《日常维护、运行记录规程》等。

　　7、落实员工的岗位技术培训。特别是对智能化系统新的管理、操作人员实行实习培训，不间断地进行技术培训及考核，使员工胜任其相应的技术岗位要求。

　　我们还应在以后的工作中，不断总结、完善物业设施的管理，让已投入了大量资金的设施发挥出更大的作用和价值。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（孙祥臣：锦联大厦工程部经理。）
加入时间：2004/8/2 12:23:00 阅读次数：1285