总第106期2004年7月1日
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会所的现状与思考　　文／李国琦
　　会所，这个自上世纪90年代初从香港引入内地，目前已经成为房地产项目必须的配套硬件之一的“舶来品”，近些年发展迅猛，从原始的简单COPY，到跟风复制，再到独辟蹊径的特色会所、多功能会所、极尽豪华的精品会所，由南向北，越做越大，功能越做越全，档次也越做越高。地产开发商们各显神通，极尽打造高档豪华会所之能事，把会所作为隆重的卖点推出，好像哪个项目如果不建会所，不建高档会所，项目就不够档次，这个楼盘就不够气派，也就意味着开发商缺乏实力，一时间“得会所者得天下”云云。

　　果真如此？赋予如此高期望值的会所，是否真正起到了所期望之功效？经过事实检验，答案是否定的。资料表明：目前深圳会所约84%亏损，广州会所约90%亏损，北京会所约60%亏损，而且会所也一度成为业主投诉的热点和物业管理的难点。依托于发达的城市，起步较早、规范、发展较为成型的会所尚且如此，其它的会所就更是惨淡经营，同时还带来了明显的副作用：原来作为卖点的会所变了味，随着人们消费的理性加强，务实的心态加强，原来购房是看有没有高档会所作为一个指标，如今，消费者首先看的是会所的实用功能性如何，计算着建立豪华会所的成本从何而来？！有限的会所，终究难以满足广大业主的各异的服务要求，一时间诸如“烫手的山芋”，“负担”，“鸡肋”等词频频和会所联系在一起，所有的责任也都推由会所自己扛。

　　时过境迁，曾被寄予厚望的会所，曾在国外发展的很成熟并为房地产业注入鲜活理念的会所，为什么会陷入如此尴尬的境地？责任归结为会所这个新产物本身？显然有失公允，业内外人士也无法苟同。其实变的不是会所，它的性质和功能都没有变，而是大多数开发商心理期望值的跌落。追本溯源，为什么出现这样事倍功半的效果，会所如何进行科学的定位？如何去期待？值得探究。

　　首先，开发商确实期望值过高。在国外的会所，是属有身份和地位人士的绝对私人空间，几乎都采取会员制，会员要交纳昂贵的会员费后，享受其安全高雅的氛围。而国内的会所，受整体发达水平和消费水平所限，除个别会所（比如京城四大会所）外，整体无法达到那种消费层次，理念上也滞后很多。既然是“舶来品”，复制是一种高效的引进方式，但会所的外形能快速复制，会所的经营理念却是需要积淀的，是要紧密结合当地风土人情等诸方面因素，不断摸索反复试验得来的，这是不能简单复制的，所以，想短时间内，达到十分理想的效果是有很大难度的。值得一提的是，现目前为止，虽然多数会所的盈利功能无从发挥，但其仍在企业品牌和社区文化中起着举足轻重的作用，它本身是必须的，是小区或大厦的一个配套设施，是社区功能的一个补充，但人为地拔高它的价值，就不现实了，它永远不能也无法替代其它各类分工越来越细的服务场所。而且，就投资者而言，会所的投入费用已经已计入成本，受安全等各种条件限制，注定了它不可能象其它纯经营性的场所一样，也就是说以平和的心态才能更有利于发现其价值所在。

　　其次，专业的参与性不够。不少开发商在建设初期，为了迎合部分消费者时尚、高档的要求，一味投入建设，但期间最重要的一环即要有专业经营者的参与这一环节做的不够，更是在建会所之前没有对周边的环境和消费者进行实际需求的调查研究，也没有在建造初期做好详细规划，对于会所的定位、功能、经营模式十分模糊，大部分会所在设计之初思路不明确，而是有些画地为牢，因地制宜，甚至是因陋就简，边做边改，修修补补，工程不息，修改不止，因此埋下了各种隐患，致使后续的经营十分被动，这些，在日后的经营上难度加大，而且有些结构和整体构思的缺陷是不可逆转的，这在大多数小区和大厦都是普遍存在的。

　　再者，艺术性和功能性失调。根据小区或大厦的自身特点，楼盘都讲求楼宇整体的艺术性，这是地产的发展趋势，也是业内所十分崇尚的，但这一观点也带到会所的建造和设计中，过于注重艺术性，注重外表，忽视其实用性这一会所存在的核心，造成艺术性和功能性失调。即便是琼楼玉宇，它归根结底是要来用的，也不单纯是用来观赏的。大多数设计者或是开发商在设计上将重心倾向于美观，而为投入使用的后续管理考虑甚少，有舍本逐末的倾向和嫌疑，为日后管理带来麻烦。不同的楼盘，所受的影响也是不一样的。如果是旺销楼盘，两三年内基本售磬，会所的艺术性得以充分的展示，其卖点的功能也充分发挥出来了，其功能性也因入住业主的增多，受影响相对较小，基本能微利或是持平，至少不会出现大面积亏损，也不会成为开发商的负担。但对于一些非旺销楼盘，在过了前两三年的蜜月期后，会所功能性设计的不合理之处就凸现出来，会所整体惨淡经营会影响到人们对楼盘质量的判定。如果依然为销售做配套服务，进行正规的经营，就需要继续投入大量的人力物力，要进行大刀阔斧的改造，否则业内专家就会称之为“孤芳自赏，抱残守缺，华而不实”。因此，现在好多开发商都已意识到前期论证及准备工作的重要性，尽量减少盲目性，对日后的管理及经营都是十分重要的。会所的艺术性强被称为“锦上添花”，是应该追求和向往的，但功能性强、缺陷少是在实实在在地起着“雪中送炭”至关重要之功效。

　　还有，不少开发商在售房时对业主的关于会所的许诺过高（其实许诺过高是普遍现象，会所也在其中之列），而后连续性不强，甚至有的是无力偿还这些空诺欠下的债，业主无法得到购房之初所能想象着享受到的优惠，因而产生逆反心理，不但会所经营受到影响，而且影响到整个开发商的诚信和口碑，因为房地产业内口碑相传的作用是十分强大的。同时，物业管理费也会因此而受到影响，业主与物业管理部门交恶，形成恶性循环，这在业内是一个较为普遍的现象。

　　既如此，会所真的是永远的鸡肋？会所经营真的是死胡同一条？显然不是。存在即是合理的，会所仍旧是楼盘必需的配套设施之一，也一定会有更科学的经营方式，换言之，即便是有这么高的亏损率，那同样有一部分是运行科学的，是盈利的，是对品牌树立和加强是有帮助的。因此，会所仍旧是必不可少，关键是怎样定位，怎样经营。

　　会所忌讳把它不可能实现的任务交给它，谁不重视会所的初衷，或是把会所的初衷扭曲了，谁就会得到教训。要使会所形成良性循环，首先要明确目的，我们的会所究竟要起的主要作用是什么？是要它简单配套，还是要提升楼盘品质？是指望它实现盈利，还是立足于自用以商养娱？明确目的，才能坚定不移地做下去。同时要结合实际，详细调研周边的相关配套设施是否闲置，财务可行性如何。要在规划和立项之初，就必需接触相关的专业运营机构，明确运营的具体方案，将其引入良性运行的正轨。

　　紧抓会所的特点。值得注意的是，会所纵有千般好，它毕竟不同于五星级酒店，它有自己的特点，豪华会所在功能和设施标准上类似于五星级酒店，而会所与酒店最大的区别在于：酒店的客人对象是开放式的，而会所的客人必须取得会员资格；酒店为客人提供的是标准化的服务，而会所给会员带来的更多的是人性化的服务和强烈的归属感，并有十分明显的地域性，这些是建立会所前期必须做的参考，有针对性地加以取舍。

　　再者要定好位，明确使用层次，制定出会所的相应档次，突出自己的特色。经营资源利用率不高、无特色的小而全是会所的通病，要经营出自己的特色，尽可能发挥会所的功能，彰显个性，制造一两个突出的特点，也可以想方设法引进品牌，营造自己的特色。是偏重教育？是重视康体？是方便医疗？是侧重休闲？还是突出娱乐？是突出年青人的朝气？还是适合于老年人的沉稳？如果以上兼顾，多会费力不讨好。没有特色，就是没有生命力。

　　还要选择恰当合适的经营方式来合理经营：封闭性会所仍是首选，把提升品质作为第一任务；仅对业主开放，保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，按服务项目及不同的费用标准，确定会员的类别，这是高档会所常用的经营方式，其盈利目的弱化，主要为提升整个小区或大厦的品质，并以大厦的居多，要求开发商或管理者耐得住寂寞；要么半封闭式经营，对内服务的同时，对外进行有限制的经营，但对小区的管理及安全带来一定的困难，主要是中档小区所常用的会所经营方式；要么开放式会所，完全的社会商业性会所，以面向社会招商的形式，面向社会经营，大多数中低档会所采用此种方式进行。哪一种方式适合？是需要慎重选择，依托于项目自身进行选择。

　　因此，投资会所尤其是豪华会所确是一把双刃剑，要坚持地域化、规模化的经营，不盲目引进豪华的概念，这在业内已有共识。前期对会所的期待偏高，而且已成过去，现在正在进行的或即将立项的项目，会从中吸取足够的教训，毕竟，整个房地产界都是在摸索中进步、积累经验而不断向前发展的。如果不从中吸取足够的经验，重视所付出的学费，那会所的盲目投资不啻于地产项目中的“票房毒药”，从会所里收获的也将是一地鸡毛，徒留的是一声叹息。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（李国琪，物业公司总经理。）
加入时间：2004/7/6 11:17:00 阅读次数：1433