总第157期2008年9月1日
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大连市房地产市场2008年上半年总结及下半年预测/王罡
    2008年上半年，大连市内四区成交土地面积68万平方米，楼面均价3525元/平方米；商品房价格大连市内四区总体成交均价为6648元/平方米，同比上涨11%；下半年，大连房地产市场价格走势会有一定波动；区域性供应不均将更加明显；小户型商品住房进一步成为商品住宅户型结构中的主流；投资群体逐步淡出，刚性需求支撑楼市。
    一、土地供应
    2008年上半年，共有52宗土地挂牌（旅2008-21号地挂牌两次），总占地面积350万平方米，建筑面积421万平方米。土地宗数及供应量上看，月度间并没有规律。从区域格局上划分，中心四区土地供应量仅68万平方米（建筑面积），占比总体放量的16%，其他超过四分之三的土地，全部由新城区供给，这也间接说明了市内土地资源的紧缺，并且这一现象只会逐年加剧。
    根据《大连市中心城区2008年度住房建设供地计划》，年内市内四区预计实现供地305万平方米，而上半年却仅实现了22%的供地计划，也就是说，下半年应该会有超过200万的市区内土地的计划放量。2008年上半年的土地供应已经正式由中心城区转向新城区，未来住房供应热点将由甘井子区快速向新城区转向；而老城区的大块土地已经几乎不可能再找到。
    上半年供应的52宗土地，除“旅2008-21”号土地因为自身原因两次流拍，全部实现挂牌成交，可见大连房地产一级市场依然在稳定、健康的发展；但所有土地全部以底价成交，看来由于市场目前动向不明，加之银行的银根紧缩，开发商拿地较为慎重。
    上半年大连市所辖全部区域共成交土地654万平方米，其中市内四区68万平方米，约占总体的10%。成交土地楼面均价为948元/平方米，其中市内四区楼面均价3525元/平方米。
    二、商品房市场状况
    （一）成交状况
    1． 成交量  
    上半年市内四区共成交12909套，同比2007年下降17%，从数据上已表现出市场的降温。从成交结构分布来看，甘井子区的成交量最大，占据了总体成交量的76%。市内四区的成交在甘井子区的集中程度持续加大，受市场状况影响，投机需求下降，改善需求基本停滞，市内三区成交萎缩较大，刚性需求支撑甘井子的成交比重攀升。
    上半年受持续的货币紧缩政策影响，市场表现冷淡
    2． 成交单价
    上半年大连市内四区总体成交均价为6648元/平方米，同比上涨11%，环比下降3%。连续六个月成交均价中以二月居高，为7349元/平方米，随后持续下滑至五月份而后反弹，这主要是由于成交结构影响整体均价的下滑，同时也反映了购房者对价格敏感程度的加剧。
    从区域来看，四区发展曲线均无大起大落，但由于成交结构的原因，整体均价表现较不平稳。除甘井子区连续半年来表现较为平缓外，其他三区均有不同程度的上升趋势。
    3． 成交金额及成交面积

    上半年累计成交面积达121万平方米，成交金额为78亿元。从单套成交来看，上半年成交平均单套面积为89平方米，平均单套金额达58万元；从发展趋势来看，第二季度较第一季度略有缩水，受价格上升及整体经济状况影响，需求面积和总房款双双呈现缩减状态。
数据来源：大连市房地产市场
    （二）供应状况
    1． 存量市场
    截至上半年，大连市各区域总项目个数为217个，其中市内四区为116个，约占总体的53%；新城区项目总数为101个，约占总体的47%。
    未来开发区可供销售面积最多，为689万平方米，约占大连市未来总供应量的29%；甘井子区展示面积达656万平方米，位居第二位，约占总体的28%；城市中心三区未来可供应面积达到401万平方米，约占总体未来供应的17%；金州区展示面积有较大幅增加，总共达到411万平方米，占到总供应市场的18%；旅顺展示面积为176万平方米，占到总供应市场的8%。
    目前大连市内四区可售套数达34367套，环比上涨25%，其中沙河口区、甘井子区存量均有较大幅度上涨，分别上涨59%和26%，但消化量相对有限。
    2．增量市场
    截至上半年，大连市共有39008套取得预售许可证，其中住宅为36420套，占比达93%。
    三、初步分析及结论
    （一）2008年上半年大连房地产市场状况呈现如下特点
    1．商品房成交萎缩，价格有一定下降。
    市场统计局数据显示，今年1月至6月，大连市商品住宅销售面积和销售额分别同比下降11%和8%。市场的不确定性将加重市场的观望情绪，买方将更加理性。同时，新入市项目的定价将低于去年预期，房价将呈现理性的回归。
2．甘井子区泉水一带的限价房，作为普通商品房的价格左右了金州区与旅顺口区的商品房价格。只要市内有足够的限价房，旅顺口区的商品房价格就难以上涨，因为旅顺口区的商品房的消费者多数为大连主城区的市民，且其市场定位也多是退休养老住宅。
    同时，根据《大连市（市内四区）十一五期间住房用地年度计划》，2008年市内四区住房总用地计划280公顷，其中商品住房用地70公顷，占总用地25%；普通商品住房用地168公顷，占总用地60%；经济适用房、廉租房用地42公顷，占总用地15%。政策性住房用地高达210公顷，占总用地75%以上。如严格执行，大连今后两年内房价是不会有暴涨空间的。
    （二）关于下半年的初步预测
    1．下半年大连房地产市场价格走势会有一定波动。
    4月份以来，单套成交面积及平均总房款持续下降，市场需求趋向中小户型及中间价位房款水平。
    2．成本增加拉动个别项目的房价上扬
    受商品房市场的火热影响，2007年的地价不断上升，“地王”不断刷新，出让金总额高于2006年。尽管在房价一路上扬的阶段，地价已不是房价的唯一决定因素，但成本的大幅增加势必对房价产生一定的拉动作用。
    3．区域性供应不均将更加明显
    根据日前公布的2008年至2012年大连中心城区住房建设规划，未来大连中心城区住房建设将向甘井子区、新市区、北三市方向发展，中山、西岗、沙河口三区主要发展二手房交易，新建住宅将会日渐减少。
    4．普遍住宅占主流，中小户型受青睐，小户型商品住房正在进一步成为商品住宅户型结构中的主流。
    5．投资群体逐步淡出，刚性需求支撑楼市。
                              
加入时间：2008/9/24 9:04:00 阅读次数：2376