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开发模式    能集聚不同的业态、业种，满足全方位的消费。易提升经营的品牌与商业的层级    需要统一规划、建设、经营开发资金投入量大，回收期较长需要整体持有或转让    可统一规划、建设、经营，也可以分期建设与分单元销售经营。资金投入与回收比较灵活    业态、业种的集聚与适用性较弱，业态能级的提升较难 气候适应性    能适应不同的地域与季节    需要有人造气候环境来支持    与自然光、绿化、水的接触面广    对地域与季节的选择要求较大 建筑方面    建筑形态    能实现较高的容积率    对建筑体量、形态、柱距    能构建不同的建筑体量和形态，有独立的展示面    受楼层限制，容积率做不高 建筑成本    成本可调控的幅度较大    建筑成本相对较高，总成本的控制难度较大    建筑成本相对较低，能源管理自主性好    配套成本占比相对较大 建筑动线    能实现较好的垂直与平面动线    对规划与设计的要求较高规划设计简单、灵活性强    动线多/散，聚合力差。平面与垂直动线较难规划、组织 营运方面    经营管理    适合持有经营，便于统一经营管理能发挥集聚效应    需要统一管理，管理成本与要求较高    经营管理模式较灵活    经营的整体性较难把控 经营品牌    品牌的覆盖面广、互动性较强    主力店租金低，招商与培育的要求较高    品牌相对独立，设置较灵活    经营业态业种适应性局限，品牌的互动性较弱 服务对象    客群的覆盖面较广、互动性较强    消费客群的细分与针对性较弱    消费客群细分性强，可单元可分列服务对象    对消费能力有一定要求 经营环境    购物环境佳、易于消费引流，对经营促进性好    需要较大的投入与较高的运营要求    经营环境营造的方式较灵活    环境对经营的促进性较弱 配套设施    公共服务配套设施共享性强    配套设施要求全,投入较大    配套设施设置较灵活    公共服务配套设施共享性差     看了上述对比表，我们不难发现：购物中心与街区式商业的关系好比是大象和猴子，购物中心厚重朴拙，街区式商业灵活多变。在购物中心领域，万达、中粮、华润对于后起者来说难以超越，若想和大象起舞就要深耕细分市场做灵活多变的猴子。购物中心需要在市中心黄金地段选址，街区式商业则可以在极具潜力的城市次中心拿地；购物中心需要动辄十几亿的资本运作，街区式商业只需一两亿就可翘动整个项目；购物中心需要长期持有、持续经营，街区式商业可租可售，灵活多变。     三、街区式商业在锦联     谈起街区式商业的开发与运营，锦联地产是大连乃至东北地区最早涉足、运营最成功的开发商。大连锦联•大连经典生活运营已经进入到第六个年头，这里的夜晚五光十色，空气中洋溢着激情与梦想。苏荷、唯瑜珈、台北纯K等传奇品牌的入驻，标志着全国性娱乐旗舰品牌对锦联街区式商业的认可。消费者的口碑相传，100%的商业出租率，大连经典生活先后荣获“大连物业管理20周年优质服务贡献奖”、“特色商业示范区”等荣誉，收到省市各级政府的高度肯定。 一路走来，有汗水、有欢笑、更有感悟与大家一起品味：     1．精准的定位只是开始，持续的运营才是根本     大连经典生活是锦联地产集团2004年启动开发的商业项目，市场同期也有竞品项目（如星海商城）定位可圈可点，但市场表现远逊我们。究其原因，就在于我们坚守定位、持续运营。seven、乐都、66、艾丽丝、苏荷、拉阔等一个个品牌商家的引入,紧扣项目夜生活主题定位。在持续招商的同时，地产集团每年还会拿出专项资金搞大型活动养商旺街、吸引人流、活跃商街氛围，啤酒花园、美食节、五周年庆典、电影节……大连经典生活之所以能够破茧而出，我认为领路人的远见卓识和运营团队的不懈努力是最关键的因素。可以说，正因为有了这群精彩的人，我们才做出了这样精彩的作品。     2．与高手过招，才能更快成长     罗马不是一天建成的，在大连经典生活近六年的发展历程中，我们也经历过很多风雨和考验。最深刻的那次就是2008年的经济危机，当时全球经济不景气，商街经营也受到了冲击，很多小的商家关门歇业，整个商街经营萧条。面临困境，我们主动出击，“走”出去引进更多具有品牌影响力的商家。2008年以后，我们陆续引进了艾丽丝、唯瑜珈、苏荷、台北纯K等品牌商家。在实际运营中，我们发现品牌商家的抗风险能力更强、管理规范，能有效带动商街的经营氛围。同时，在和品牌商家的工作交流中，我们提高了专业技能和专业素养，形成了良性互动。从2008年开始，大连经典生活持续进行商家的品牌升级，完成了跨越式发展。     3．商业运营提供的不仅是简单的物业服务，更是全方位的解决方案     在项目的实际运营中，我们提供的服务不仅仅是打扫下卫生、管理下车辆的进出，到日子收收租金、物业费那么简单，我们提供的是全方位的解决方案。加入商家的经营遇到暂时的困难，我们会全心全意为商家出谋划策，提供增值服务，如商家联谊、定期举办大型商街活动、免费商家宣传……急商家之所急，想商家之所想，不但要招商更要养商、爱商，为商家的红火经营提供落地保障。     四、展望未来     在锦联地产集团“立足大连，深耕辽宁”的战略思想指导下，集团拓展本部分别于2011年7月、11月在盘锦和营口成功摘地，复制夜生活主题街区。锦联地产集团将重金打造大连经典生活的2.0版本，改变盘锦和营口人八小时之外的生活，愈夜愈美丽，我们共未来！               姚峰：沈阳锦联置业有限公司营销副总监 加入时间：2012/5/14 15:11:00 阅读次数：1763