总第189期2011年05月30日
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房地产企业的贡献/刘涛
新年伊始,新”国八条”、限购令、房产税(试点)、加息等一系列房地产调控政策密集出台,打压高房价,充满悲催的房价和热线的开发商再一次被推到“风口浪尖”。但任何事情都要两方面的看:姑且不论房地产行业是否为暴利行业,是否考虑房地产做为国家的支柱行业对国家、社会的贡献呢?
本文仅从财务管理角度,浅析房地产企业在
众所周知,我国房价有五大交易成本,具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。其中后三项成本是影响房价的重要因素。商品房的成本一般由九部分组成。其中,第一部分是地价和契税,约占成本的40%;其次是项目的规划、设计、勘探等前期费用,约占5%;第三大部分是建安成本,主要包括:房子主体结构、安装工程、地下车库等多种费用,约占35%;第四部分是开发期间的各项费用,如城市建设综合配套费(每平方米是246元),人防异地建设费等;第五部分成本是电力、园林景观等基础设施费;第六部分是营销费用,这个费用一般是销售额的2%;第七部分是经营性税金 (营业税\土地使用税\土地增值税等),这个一般是销售额的8.5%(不含企业所得税);第八部分就是管理费;最后一部分就是一些不可预见费。第四至第九部分约占成本的20%。第一部分的地价和契税和第七部分经营性税金是要交给政府的,占成本的48.5%,很多城市财政收入的一半来自土地出让收入。
大家应该关注全国地价最近10多年已升了10多倍的事实。现在全国每年土地出让金收入已达2万亿元,还在每年递增着,土地收入已经成为地方财政收入的重要来源。
1、房地产供给大幅增长,居民居住水平不断提高,居住条件和环境得到改善。“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善,到2009年底,城镇居民人均住房面积约30平米,比2005年多了4平米。
2、推动了经济发展。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高,2009年房地产业务和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%,比2005年提高1.9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高,2010年全国税收总收入为7.3万亿,和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9,比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿,占全国财政收入的35.4%,比2009年提高14.6个百分点。
3、住宅产业拉动相关产业效应明显。以2010年为例,全国住房投资为3.4万亿元,按照住房建设带动系数1.7估算,可带动相关产业为5.8万亿元。
4、促进了就业增长和城市发展。2009年城镇房地产业就业人数为191万人,比2005年增加了44万人;建筑业2005年就业人数为1178万人,比2005年增加了251万人。房地产开发产业含中介产业、物业服务业及上下游产业共63个关联产业,容纳了全国12.7%的就业人数,对中国的劳动就业有着重大的贡献。
房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体,扩展了城市空间,提升了城市档次,带动了城市基础设施建设,改善了城市功能城市面貌和投资环境。
当然,追逐财富是商人的天性,追逐利润是企业的天性。很多时候,企业在利益追逐和社会责任中寻找着平衡。企业的很多做法有待于商榷。政府出台相关政策,能够规范其行为,让房地产市场在健康、良性的政策、法规下,朝着更好的方向发展,为社会、为群众,作出更大的贡献。
刘涛:沈阳地产财务部
加入时间:2011/5/30 16:49:00
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