总第182期2010年11月1日 ◆ 新闻 >> 锦程集团法务部为集团成员... >> 锦程集团被评为深圳发展银... >> 锦程集团设立通辽集团成员... >> 锦程集团设立株洲集团成员... >> 锦程集团设立石家庄集团成... >> 锦联地产集团总裁赵培勇赴... >> 沈阳置业成功举办“吉祥特... >> 锦联•左岸滨... >> 中国高新投资集团公司总经... >> 金秋九月，锦联集团保持良... >> 锦程集团遵守劳动法规获评... ◆ 专题 >> 如何打造物业管理企业品牌... >> 沈阳锦联物业篇——沈阳锦... >> 打造尽善尽美的物业服务 >> 大连锦联经典生活篇——大... >> 浅谈物业客户管理——客户... >> 大连锦联物业篇——大连锦... >> 大连锦联大厦篇——大连锦... >> 大连经典生活物业客户服务... ◆ 管理视线 >> “职业经理人”需要企业家... ◆ 物流 >> 纵横论道——集团高管年会... >> 赢在执行——业务部门负责... >> 收获 激励 成长——锦程... >> 大连市物流协会高度评价锦... ◆ 加盟之窗 >> 专业促进成长 品牌成就明... ◆ 地产 >> 房地产项目收益指标的评价...

2019年第5期(总283期) 2019年第4期(总282期) 2019年第3期(总281期) 2019年第2期(总280期) 2019年第1期(总279期) 2018年第12期(总278期) 2018年第11期(总277期) 2018年第10期(总276期) 2018年第9期(总275期) 2018年第8期(总274期) 2018年第7期(总273期) 2018年第6期(总272期) 2018年第5期(总271期) 2018年第4期(总270期) 2018年第3期(总269期) 2018年第2期(总268期) 2018年第1期(总267期) 2017年第12期(总266期) 2017年第11期(总265期) 2017年第10期(总264期) 2017年第9期(总263期) 2017年第8期(总262期) 2017年第7期(总261期) 2017年第6期(总260期) 2017年第5期(总259期) 2017年第4期(总258期) 2017年第3期(总257期) 2017年第2期(总256期) 2017年第1期(总255期) 2016年第12期(总254期) 2016年第11期(总253期) 2016年第10期(总252期) 2016年第9期(总251期) 2016年第8期(总250期) 2016年第7期(总249期) 2016年第6期(总248期) 2016年第5期(总247期) 2016年第4期(总246期) 2016年第3期(总245期) 2016年第2期(总244期) 2016年第1期(总243期) 2015年第12期(总242期) 2015年第11期(总241期) 2015年第10期(总240期) 2015年第9期(总239期) 2015年第8期(总238期) 2015年第7期(总237期) 2015年第6期(总236期) 2015年第4-5期(总235期) 2015年第3期(总234期) 2015年第1-2期(总233期) 2014年第12期(总232期) 2014年第11期(总231期) 2014年第10期(总230期) 2014年第09期(总229期) 2014年第08期(总228期) 2014年第07期(总227期) 2014年第06期(总226期) 2014年第05期(总225期) 2014年第04期(总224期) 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    单一的房地产项目具有明确的项目周期，开发产品以销售为主，因此房地产单一项目是不能持续取得经营收益的，开发产品销售完毕，并交付使用后，开发项目周期结束。在会计核算中只有开发产品建设完工，才能结算收入与成本，计算出利润数据，因此，对于房地产项目的投资收益率及销售利润率一般按项目整体计算，不能按年计算。     投资利润率=净利润/项目投资总额=净利润/销售总额*销售客额/项目投资总额=销售利润率*投资总额周转率。根据建设项目经济评价方法与参数的定义：建设项目总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和，未包括销售税金，因此计算投资利润率的投资总额并非项目全部支出，且房产地项目税费成本在成本支出中占有较大比重，这大大影响了投资利润率在项目评价中的真实性。在项目盈利的情况下，销售总额大于投资总额，所以投资利润率肯定大于销售利润率，同时也大于项目全部投入资金的回报率，单独使用投资利润率指标进行项目决策评估，会高估项目真实收益，误导投资决策。因此在项目静态收益分析评价中，需要将投资利润率及销售利润率结合应用，以更好的反映项目的盈利水平。     内部收益率是指在项目寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率是在净现值的基础上计算的，是动态的收益指标。在考虑了资金投入回报基础上，项目的经营收益恰好能够补偿项目投入，他反映了项目本身的真实收益率，是项目内生决定的。     内部收益率指标分为全投资口径内部收益率和自有资金口径收益率。     所谓全投资，是指住宅项目的开发建设总投资(扣除投资利息部分)。该指标不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资在所得税前和所得税后的财务内部收益率指标。全投资的经济效果评价分析的是项目本身的获利能力，它与项目筹资方式毫无关系。     自有资金收益率是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。     房地产项目的投入资金来源有自有资金、外部融资和项目回款。自有资金和外部融资都是项目的原始投资额，项目回款则是项目自身的销售收入再投资。以销售为主的开发项目, 其投资过程本身就是开发产品的生产经营过程, 销售过程伴随着开发建设的全过程，销售回款也是项目投资的一个重要资金来源，其建设期与经营期无法截然分开。项目投入是陆续发生的，在预售阶段项目回款与项目支出并行，回款不仅用于归还项目借款，还要用于项目工程投入。项目投入与销售回款之间有一个净资金投入期，此期间越短、投入资金的金额越小，项目的实际收益就越大，因此回款的开始时间及额度对项目的实际收益及自有资金的回报率影响较大，由此也可以评估项目开发管理的效率及效果。     通过以上介绍，可以看出投资利润率及销售利润率指标与内部收益指标的优劣，在项目投资决策及项目执行评估中，要结合以上四个指标，综合反映项目的收益能力及管理效果。     在项目投资决策及方案选择阶段，要根据项目的各项经济指标及开发、推广的运作策略，对项目投入及产出按时间序列进行测算、评估，计算出项目投资利润率、销售利润率、项目全投资内部收益率及自有资金内部收益率，用于支持项目的决策，同时为后期项目执行提供目标数据作为项目执行的评价依据。     在项目执行过程中，要动态调整各项经营数据，反映阶段性的动态收入及成本数据，并计算相关指标，通过与目标值的比较，分析项目执行中的管控效果。 加入时间：2010/11/8 16:24:00 阅读次数：2094