总第121期2005年10月28日
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房地产融资渠道探析　　文／王晓辉
　　房地产开发是一项很大的系统工程，其过程需要消耗大量的人力、物力、财力，因此房地产投资所需的巨额投资是带动，同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。

　　房地产业作为高度资金密集型行业，开发商完全依托自有资金是不现实的。银行贷款就成为了房地产开发商的主要资金来源。目前，我国房地产开发的资金来源中，高于40%的部分来自银行贷款。事实上，由于目前有些建筑企业存在垫资施工的现象，所以房地产开发资金来源直接和间接银行信贷资金不会少于60%，这导致了过于集中的金融风险。

　　国家出台了一系列金融调控政策（央行出台“121号文”、国务院出台“18号通知”、国务院发布《严格控制固定资产投资规模的通知》、银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》）来规范房地产业健康发展，房地产企业面临严峻考验。

　　不完全依赖银行，积极寻找融资渠道来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。以下是笔者对融资渠道研究的汇总，希冀与读者共同探讨，为锦联地产发展尽绵薄之力。

　　一、内部融资

　　企业可以首先内部挖潜，充分分析自有资金的使用计划，对现金、其他速动资产、应收帐款等进行统计，加快资产的流转速度，分析是否存在“抵押、贴现股票和债券”而获得现金，对长期资产考虑是否可以转化为短期可变资产，是否有途径将无形资产转变为可变现的资产。

　　从某种意义上说，从购房者预收的购房定金和购房款，也属于内部融资范畴。

　　二、上市融资

　　上市融资是主权性融资，优点是融资到的是永久性资本，融资额比较大，可以提高自有资本率，降低负债率，并且把经营风险分散给投资者或投机者共同承担。缺点是融资者必须以出让一部分利润作为条件。

　　由于上市对于企业的各项指标都有严格要求，房地产企业往往因存货多、负债率高、净资产状况不好等原因无法实现上市融资。而中国股市状况一直不是太好，上市的成本又很高、手续复杂、过程长，即便上市也难达到预期融资效果。有的房地产公司采取迂回方式，借壳上市，但仅极少数公司能够具备再融资条件。

　　房地产企业有发行上市融资的必要和可能，但房地产企业的上市，在我国主要受产业政策的影响比较大，考虑到金融安全，也许在上市过程中会存在障碍。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”恐怕大多数房地产公司都无法达到此要求。

　　房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担完全责任，极大限制了暗箱操作。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺并不现实。

　　三、合作开发融资

　　房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。合作方式通常为三种：合作协议联建、组建公司共同开发、投资参建。

　　 此融资方式要求企业必须有很强的管理能力，很好的法律规范。目前，合作开发模式在实践中常常存在大量的法律纠纷。

　　四、房地产信托融资

　　房地产信托在我国出现不过两三年的时间，发展速度却惊人。信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别于其它金融机构的独特优势。在目前中央与各地政府不断加大力度调控房地产业的背景下，监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，开发商通过信托融资的难度也在加大。

　　房地产信托资金从使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质，偿还的周期较短，通常为1年，增加了开发企业资金使用的成本。房地产信托项目融资还存在着先天不足。中国人民银行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定，每个信托计划限卖200份，而且从目前央行的监督管理看，“只是经济适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划”。

　　房地产信托计划的融资方式期限弹性较大，抵押担保方式灵活，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

　　五、房地产投资基金融资

　　房地产投资基金（REITs  Real Estate Investment Trusts）是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。房地产投资基金实际上是一种专门投资于房地产的信托产品，在欧美已经有多年的营运历史。这种基金投资期限较长，追求稳定连续的收益，风险和收益率都不高，其赎回有非常严格的限制。

　　房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。

　　现阶段国内没有相关法律法规保障投资者的利益、规范管理行业基金的使用、房地产投资基金无法在国内合法募集。在投资基金类型中，由于有限合伙基金组织形式能较好地解决一般基金存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以国际上房地产投资基金一般采取有限合伙制，而我国只有股份公司和有限责任两种公司制形式。房地产投资基金要在国内合法运营还有很长的路要走。

　　六、海外基金融资

　　海外基金一般通过四种方式进入中国房地产市场，分别是大型物业收购、基金委托管理、项目投资开发、处置不良资产等方式。当前海外基金向中国涌进，更冀望能把内地商业地产打包成信托基金上市。

　　海外房地产基金之所以能在银行系统以外提供资金给市场参与者，主要的原因是他们看待风险的方法和控制风险的手段跟商业银行有着很大的区别。而各房地产基金也有不同的投融资方向、回报要求和风险控制手段。

　　在开发建设期间，也有基金可以以股权或债券的方式提供资金给开发商，赚取多一点的回报。其中以土地抵押、股权质押、现成的物业跨项目抵押、信用担保等都是常用的风险控制措施。

　　至于回报要求方面，则包括以伦敦同业拆借利息（LIBOR）加两三个百分点为贷款利率、百分之十以上的年利率、略低的固定回报加利润分成、优先股、纯粹的普通股投入等多种方式，但总体来说，他们均要求在三年之内即可回收资金，很少做长期的投资。海外基金风险借款的拆解利率通常在15%左右，如果资金数目较大，利率会更高，因此开发企业也应该多加衡量自己的成本与收益。

　　区别于国内，海外房地产基金在做出投融资项目和对象选择的决定时，首先是关注企业本身，例如企业过往的业绩、管理层的能力、企业的声誉和过往产品的质量等因素。其次是考察投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格以及整个项目建设到回收各时期的现金流预期等。还有该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。因此，对于需要海外融资的开发商来说，企业的基本功还是至关重要的。管理好本身的业务，做好产品、售后服务和保持良好的市场形象都是必不可少的。

　　比较明智的做法是：首先要对公司治理进行必要的调整，并做好更深层次优化的心理准备；其次要有主观要求、有具体的项目融资需要；再次要尽量让海外基金了解你的情况。最好事先已经完成了项目投资分析和现金流分析，项目的设计和市场定位务必要清晰，因为这些都是海外基金非常重视的环节，也是国际惯例的合作洽谈中必不可少的。

　　从目前已与海外基金达成合作的发展商来看，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得海外基金的青睐。中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是若财务不公开、不透明，基金也不敢投资。当然，国内的开发商除了要对海外房地产基金的要求和偏好有相当清楚的了解之外，其自身的专业水准和国际化程度也是决定合作、融资成功与否的重要因素。

　　海外的基金前景远大，但是难解近渴。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，国内产业基金已有6000亿元左右的私募基金，由于有关产业基金法律的缺位，这些资金只能借财务管理公司、投资公司等形式而存在，在具体运作上更是缺乏规范。

　　七、典当融资

　　典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一。对于那些目前手头缺少资金的地产企业，一些典当行还推出土地典当的新业务。据了解，这项新业务可以让开发商在四证办妥之前，只要凭土地证即可到典当行进行抵押，去借“过桥”资金。但典当融资的缺点也很明显。房屋典当的期限很短，回赎期只是三个月至半年，典当行2.5%～3%的月利率是银行的四五倍，必将大大增加开发企业的财务成本，特别是对一些风险难测的项目而言要面临更大考验。作为准金融机构的典当行由于发育不久，在资金实力方面普遍存在先天缺陷，其所发放的款额根本无法支撑项目的开发所需。

　　八、票据融资

　　央行人民币再贴现率为2.97%，各家银行的贴现率在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点的，如果加上万分之五的手续费，用银行承兑汇票的融资成本也就是3.1%左右。用银行承兑汇票融资的成本是比较低的。

　　正是看到了信贷市场与票据市场间利差的存在，企业纷纷通过各种方式进入票据市场，以获取较低成本的资金。票据融资本是合法的，正常的，有利于形成一种银企双赢的局面。在我国，所有的票据都应该是交易性的，不允许融资性票据的存在。

　　九、保险资金融资

　　保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应借鉴海外经验引进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。目前，保险资金融资无规范，还很难操作。

　　十、公司债券融资

　　根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。这注定大多数房地产企业发行债券好梦难圆。

　　十一、融资租赁

　　融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

　　虽然有如此之多的融资渠道，但房地产业融资渠道主要发展态势还是四个发展方向，就是银行贷款、上市、房地产信托、房地产投资基金。

　　从锦联地产集团目前情况来看，银行贷款是我们始终要采取的融资手段，上市融资是我们未来发展到一定阶段要走的道路，房地产信托是我们争取短期“过桥”融资办法，房地产投资基金是我们目前积极争取的融资方式。

　　融资是一项系统性工程，需要整个企业各部门配合，形成一个团队来实现，需要有专门、专业的人员去实施，保障资金及时、有效、低成本的流入企业。
加入时间：2005/10/28 18:25:00 阅读次数：1576