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　　现阶段，商业地产的运作模式有三种，一是纯物业销售。该模式在现阶段极为常见，开发商为尽快回笼资金，减少资金压力，多采用这种形式。其弊端在于开发商赚取了物业资源本身的价值，却丢失了物业资源固有的土地价值，且由于后期租赁缺乏资源，难以形成商业效应，使项目开发难以为城市服务，又对开发商的持续发展设置了重大障碍；二是租售并举。目前这种模式正受到商业地产开发商的关注。在具体操作过程中，根据经验，宜将租售比例控制在7：3之内，并根据事前的商业规划和招商进度，划定销售范围和法律手续。开发商通过产权出售和租金收益获取利润；三是纯物业经营。该模式在我国采用极少，相反在欧美国家采用居多。开发商在物业前期依靠合理的商业运作，获取稳定长期的租金收益，经过若干年的正常经营或包装上市，或通过资产评估而获得金融机构的贷款，或将部分产权出售以套现，其抗风险能力明显高于前两种。 　　与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比，中国的商业地产在短短两三年内迅速发展，成为了投资人眼里的新创富支点。但是如今，在国内的许多商业地产项目的开发经营的过程中，存在着一种奇特的现象：这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作，但在进入经营阶段后却变得面目全非。探究个中原因，主要是我国商业地产开发主体的“先天不足”：我国商业地产开发主体多是住宅开发商转向，由于缺乏商业经营管理的经验和能力，加上没有良好的融资渠道，大多数开发商只能无奈地选择住宅开发的传统销售模式，因此埋下了如此败笔。 　　 　　即将到来的2005年，注定要成为中国商业的一个大年。外商零售准入新条例的正式生效和各种限制条件的逐步取消，标志着一场席卷全国的商业大变革的来临，国际商业带给国内的不仅仅是具有强大生命力的丰富的商业形态，更多的是现代化的商业经营思想和管理模式。从商业地产的国际开发惯例来看，有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售或亦租亦售”的策略，通过持续有效的经营管理提升商业价值。国内许多开发商力求在短时间内收回资金，往往把商铺分割成上百个小商铺出售，但是这样一来，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。开发商分散产权进行销售的做法，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了自身投资的风险。 　　 　　良好的招商租赁关系的维系对真正落实顾客导向的商业经营理念至关重要，优先引进主力店对于带动整个商业物业的知名度非常有帮助，而且还能通过主力店的率先进驻起到带动性的作用，吸引其他零售商家慕名而来，但在引入主力店的同时除了考虑该主力商户是否在此地迎合消费群之外，还要考虑主力商户与项目中其他的业态功能相协调。 　　 　　商业地产的价值链是由开发商、消费者、经营者和投资商有机结合而成的，所以一个商业地产项目成功与否取决于前期的策划定位、切合实际的招商引资和长期统一的综合管理三方面的因素。虽然商业项目的持续经营管理意识在国内的商业地产领域还比较淡薄，但相信，随着产业的发展和完善，这种先进科学的商业经营管理理念和运作模式一定会逐步为市场所接受。 　　通过以上的一些商业地产的论述，我们以[经典生活]实例为证。[经典生活]的商业部分是一个以全临街式独立店铺为建筑载体，以招商和销售并举的商业项目，其在规划设计和业态定位的时候，通过人工造街的形式将商业部分割成休闲娱乐街、天下美食街和美容康体街三大业态，而在三大业态的建筑群落中，有针对性地选择关键位置提前分划预留做招商之用，招商的方向主要面对国际一线品牌店和国内特色品牌店，旨在通过这些点睛位置的重量级店铺圈定区域定位，拉动商街氛围，这些招商的主力店像一颗颗定盘针一样分布在项目的不同地方，通过这些主力店带动周边店铺形成同一业态的聚合效应，充分保证了项目全盘商业气氛的均好性和品牌层面的知名性，极大地提升了物业价值，与销售之店铺形成很好的良性互动。现[经典生活]项目已与多家国际、国内知名的品牌店签约或进入最终签约阶段，指日而待，经典商街将全情绽放，成为大连城市缤纷时尚的魅力之地。 　　（边丽蓉：地产集团市场营销本部总监。） 加入时间：2005/5/10 14:56:00 阅读次数：1814