总第108期2004年8月30日 ◆ 写在卷首 >> 卷首语 ◆ 新闻视野 >> 锦程国际物流集团先后设立... >> 阜新市领导来访锦联集团 >> 锦联地产获得“辽宁省最具... >> 大连县市区党委组织部领导... >> 锦程国际物流集团加入WC... >> 锦程集团孔总会见东方国际... >> 地产集团沈阳筹建处代表集... >> “智丰物流杯”足球联赛七... >> 锦联地产[经典生活]再热... >> 地产集团于总赴港与海外基... >> 北京市朝阳区领导来访锦联... >> 市政府领导冒雨视察施工现... >> 锦程国际物流集团上半年与... >> 锦联集团党委召开第一届三... ◆ 管理视线 >> 为集体主义喝彩　　文/杨... >> 激情飞扬：累并快乐地工作... >> 大型企业集团的总部职能探... ◆ 行业纵览 >> 当今社会赋予开发商的神圣... >> 从规划设计出发增加房屋开... >> 浅析内部审计的发展　　文... >> [经典生活]，叩问民主广... >> 谈谈服务中使客人心悦的四... ◆ 学习沙龙 >> 做企业不可替代的员工　　... >> “赢在执行”培训有感　　... ◆ 心灵看板 >> 想家的感觉　　文/马庆颐 ◆ 休闲驿站 >> 流忆　　文／王润红 >> 难忘的黄金海岸　　文/张... ◆ 生日贺卡 >> 集团员工９月份生日名单

2019年第5期(总283期) 2019年第4期(总282期) 2019年第3期(总281期) 2019年第2期(总280期) 2019年第1期(总279期) 2018年第12期(总278期) 2018年第11期(总277期) 2018年第10期(总276期) 2018年第9期(总275期) 2018年第8期(总274期) 2018年第7期(总273期) 2018年第6期(总272期) 2018年第5期(总271期) 2018年第4期(总270期) 2018年第3期(总269期) 2018年第2期(总268期) 2018年第1期(总267期) 2017年第12期(总266期) 2017年第11期(总265期) 2017年第10期(总264期) 2017年第9期(总263期) 2017年第8期(总262期) 2017年第7期(总261期) 2017年第6期(总260期) 2017年第5期(总259期) 2017年第4期(总258期) 2017年第3期(总257期) 2017年第2期(总256期) 2017年第1期(总255期) 2016年第12期(总254期) 2016年第11期(总253期) 2016年第10期(总252期) 2016年第9期(总251期) 2016年第8期(总250期) 2016年第7期(总249期) 2016年第6期(总248期) 2016年第5期(总247期) 2016年第4期(总246期) 2016年第3期(总245期) 2016年第2期(总244期) 2016年第1期(总243期) 2015年第12期(总242期) 2015年第11期(总241期) 2015年第10期(总240期) 2015年第9期(总239期) 2015年第8期(总238期) 2015年第7期(总237期) 2015年第6期(总236期) 2015年第4-5期(总235期) 2015年第3期(总234期) 2015年第1-2期(总233期) 2014年第12期(总232期) 2014年第11期(总231期) 2014年第10期(总230期) 2014年第09期(总229期) 2014年第08期(总228期) 2014年第07期(总227期) 2014年第06期(总226期) 2014年第05期(总225期) 2014年第04期(总224期) 2014年第03期(总223期) 2014年第02期(总222期) 2014年第01期(总221期) 2013年第12期(总220期) 2013年第11期(总219期) 2013年第10期(总218期) 2013年第09期(总217期) 2013年第08期(总216期) 2013年第07期(总215期) 2013年第06期(总214期) 2013年第05期(总213期) 2013年第04期(总212期) 2013年第03期(总211期) 2013年第02期(总210期) 2013年第01期(总209期) 2012年第12期(总208期) 2012年第11期(总207期) 2012年第10期(总206期) 2012年第09期(总205期) 2012年第08期(总204期) 2012年第07期(总203期) 2012年第06期(总202期) 2012年第05期(总201期) 2012年第04期(总200期) 2012年第03期(总199期) 2012年第02期(总198期) 2012年第01期(总197期) 2011年第12期(总196期) 2011年第11期(总195期) 2011年第10期(总194期) 2011年第09期(总193期) 2011年第08期(总192期) 2011年第07期(总191期) 2011年第06期(总190期) 2011年第05期(总189期) 2011年第04期(总188期) 2011年第03期(总187期) 2011年第02期(总186期) 2011年第01期(总185期) 2010年第12期(总184期) 2010年第11期(总183期) 2010年第10期(总182期) 2010年第09期(总181期) 2010年第08期(总180期) 2010年第07期(总179期) 2010年第06期(总178期) 2010年第05期(总177期) 2010年第04期(总176期) 2010年第03期(总175期) 2010年第02期(总174期) 2010年第01期(总173期) 2009年第12期(总172期) 2009年第11期(总171期) 2009年第10期(总170期) 2009年第09期(总169期) 2009年第08期(总168期) 2009年第07期(总167期) 2009年第06期(总166期) 2009年第05期(总165期) 2009年第04期(总164期) 2009年第03期(总163期) 2009年第02期(总162期) 2009年第01期(总161期) 2008年第12期(总160期) 2008年第11期(总159期) 2008年第10期(总158期) 2008年第09期(总157期) 2008年第08期(总156期) 2008年第07期(总155期) 2008年第06期(总154期) 2008年第05期(总153期) 2006年第08期(总132期) 2008年第04期(总152期) 2008年第03期(总151期) 2008年第02期(总150期) 2008年第01期(总149期) 2007年第12期(总148期) 2007年第11期(总147期) 2007年第10期(总146期) 2007年第09期(总145期) 2007年第08期(总144期) 2007年第07期(总143期) 2007年第06期(总142期) 2007年第05期(总141期) 2007年第04期(总140期) 2007年第03期(总139期) 2007年第02期(总138期) 2007年第01期(总137期) 2006年第12期(总136期) 2006年第11期(总135期) 2006年第10期(总134期) 2006年第09期(总133期) 2006年第07期(总131期) 2006年第06期(总130期) 2006年第05期(总129期) 2006年第04期(总128期) 2006年第03期(总127期) 2006年第02期(总126期) 2006年第01期(总125期) 2005年第12期(总124期) 2005年第11期(总123期) 2005年第10期(总122期) 2005年第09期(总121期) 2005年第08期(总120期) 2005年第07期(总119期) 2005年第06期(总118期) 2005年第05期(总117期) 2005年第04期(总116期) 2005年第03期(总115期) 2005年第02期(总114期) 2005年第01期(总113期) 2004年第12期(总112期) 2004年第11期(总111期) 2004年第10期(总110期) 2004年第09期(总109期) 2004年第08期(总108期) 2004年第07期(总107期) 2004年第06期(总106期) 2004年第05期(总105期) 2004年第04期(总104期) 2004年第03期(总103期) 2004年第02期(总102期) 2004年第01期(总101期) 2003年第12期(总99、100期) 2003年第10期(总98期) 2003年第09期(总97期) 2003年第08期(总96期) 2003年第07期(总95期) 2003年第06期(总94期) 2003年第05期(总93期) 2003年第04期(总92期) 2003年第03期(总91期) 2003年第02期(总90期) 2003年第01期(总89期) 2002年第12期(总88期) 2002年第11期(总87期) 2002年第10期(总86期) 2002年第09期(总85期) 2002年第08期(总84期) 2002年第07期(总83期) 2002年第06期(总82期) 2002年第05期(总81期) 2002年第04期(总80期) 2002年第02,03期(总78,79期) 2002年第01期(总77期) 从规划设计出发增加房屋开发利润　　文/汤鸿 　　在有限的土地上，尽可能多地建造楼盘——这就是地产开发商的利益最大化。地产商们开始游走在政策的边缘，绞尽脑汁地通过各种运作方式，增加销售面积，利用不算太高的开发成本，套现利润。 　　一、    地上地下“双向拓展”      　　就在普通老百姓感慨工资上涨的速度永远赶不上房价上涨的速度时，我们常能听到开发商哭穷，拿地花了多少多少钱，建筑成本多少多少钱，做小区景观又用了多少多少钱……好像做地产开发永远赚不了钱。 　　但是，地产商其实都是生财有道，为增加销售面积，他们经常使用两大法宝:      　　“地下拓展法”，按照商品房销售规定，建筑面积是从正负零开始计算，也就是说从第一层开始算。对此，开发商经常采用的就是加高第一层的高度，这样一来，半地上半地下的地下室就可以名正言顺地出租出售，其面积又可以不被计算其中。 　　“地上拓展法”，是指按照日照的规律，将建筑顶层朝南的一侧特意加高，这样做不会影响其北面楼房的日照时间。在目前“流行”的坡顶设计中，这是一种比较常用的增加房屋销售面积的手法。       　　“增加房屋销售面积已经是‘江湖规矩’了”，现在不少开发商在选择建筑设计师时，都会明确表示“基本条件就是要会增加销售面积”。 　　二、    “45度角”为何流行      　　在普通市民眼里，房子当然最好按正南正北方向来盖，这样采光、通风、楼盘间距都能够得到保证。但事实上，正南正北的方向设计已经很少了。      　　东南大学建筑设计研究所的朱呈誉教授告诉记者，建筑间距共包括三种：防火间距、卫生间距和日照间距。楼与楼之间建筑间距的确认，主要取决于日照时间——24节气中“大寒”那天必须满足2小时的日照。      　　规定是死的，设计是活的。“每增加一个楼座，地产开发商的会计报表中的利润一栏就会增加上千万元。”某建筑设计研究所的一位国家注册建筑设计师给开发商们算了一笔账，假定按照正南正北方向可以摆放5个楼座，而按照“45度角”摆放，至少可以增加一个楼座。塔楼按16层高1梯5户计算，每座建筑面积约为1万平方米，板楼按11层高1梯三户计算，每座建筑面积7000平方米左右。按“45度角”设计建造，总体能增加两成面积。按照均价5000元／平方米的房价计算，1万平方米可以增加5000万元的销售收入；7000平方米可以增加3500万元的销售收入，除去成本，上千万元的利润空间轻轻松松就出来了。      　　严格意义上说，地产商这样做，只是在规划许可的范围内打了一个擦边球。因为有关商品房的规划设计有如下规定：“如果将楼房的朝向设计成45度角，板楼之间的间距可以从原来楼高的1.7倍缩小到1.4倍。”在利益驱动下，“45度角”如今已经被大量采用，按正南正北的方向设计的楼盘已经不多见了。 　　三、     容积率“大有文章可做” 　　以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2。为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼高、路窄、绿地少的情形，影响居住区的生活环境。 　　　　（汤鸿：2004年6月加入锦联，现任集团公司地产发展部投资主管。） 加入时间：2004/8/30 13:41:00 阅读次数：1237