总第192期2011年09月01日
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房地产开发报批报竣工作流程的几点体会/李玉权
    一、目的和意义：
    开发手续办理工作是房地产行业的重要业务之一，同时取得政府行政许可文件也是开发单位证明项目合法建设的重要依据。开发工作牵动全局、带动全局，开发工作的计划、运筹、配合、衔接和具体操作过程中的简与繁、效率的高与低，都直接影响着整个项目建设的进程、周期和财务成本。
    开发报批报竣工作流程的学习和梳理是为保证房地产开发项目前期报建、后期报竣更加程序化、规范化、标准化，使公司各相关部门及相关人员更加熟悉房地产开发项目整个报批、报竣工作流程，增强各部门间的相互协调与配合，提高工作效率和经济效益。
    二、房地产项目开发手续办理工作分为四大工作流程：
    1、征地流程、2、动迁流程、3招拍挂流程、4开发建设流程。
    目前国家对房地产开发征地和动迁原则上由地方政府实施，开发企业净地摘牌并办理报批报建手续。
    三、房地产开发报批、报竣应遵循以下十个原则：
    明确职责、科学计划、协调配合、统筹参与、督促收集、四个知道、组织安排、未雨绸缪、不留尾巴、保守商业机密。
    1、明确职责：
    开发部门的主要职责是：
    （1）负责土地储备、开发调研，组织各部门完成项目可行性论证。
    （2）负责政府相关职能部门关系的建立与维护。
    （3）收集国家或地方关于土地和房地产行业报批报建等相关政策。
    （4）负责争取政府对项目报批报竣中所涉及税费缴纳和特殊的优惠减免政策。    
    （5）负责完成土地摘牌后的“成交确认书”和“国有土地使用证”的办理工作。
    （6）负责组织协调督促各部门收集整理相关报批报建手续和资料，完成“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑施工许可证”、“商品房销售许可证”等各项手续的办理工作。
    （7）负责组织开发项目的规划验收和竣工备案手续的办理工作。
    （8）负责地产分公司开发项目报批报建、规划验收和竣工备案手续办理的协调和支持工作。
    2、科学计划
    开发手续的办理工作通常被从事房地产行业人员简单地说成五证，其实过程很复杂，细节很重要。从事房地产开发的企业，对开发报批、报竣手续的办理工作组织分工各不相同，小型地产企业由开发部、研发部、营销部牵头会同成本、财务、工程共同完成项目可行性论证报告，大型地产企业设有拓展部，由拓展部牵头完成。
    配套手续的办理分工也各不相同，下面就如何完成开发项目报批、报竣手续办理工作，提高工作效率，使开发项目顺利开工建设直至竣工验收备案和产权初始登记，谈一谈我个人的几点体会。
    （1）项目开发计划（项目经营计划）：
    从取得土地开发权后（项目成交确认书）开始，开发报建手续根据各部门的分工应采取提前、平行、交叉、滞后的原则进行办理。规划部门的项目产品深入定位：顾问公司初期甄别、顾问公司、优秀案例实地考察、调研公司工作研讨、设计公司合同签署及户型设计初期介入、境外设计事务所合同签署、境内设计院合同签署。方案设计任务书编订：方案设计任务书编订初稿、产品管理公司的介入。方案设计：境外事务所、境内设计院配合、详规、详勘、单体报批。初步设计：境外事务所、境内设计院初步设计。建筑设计审查：超限审查、消防审查、人防审查、扩初审查。施工图：境内设计院、境外事务所、勘察、设计合同备案，施工图基础、施工图地下、施工图地上，施工图审核及备案。装修设计：前期装修设计、后期装修设计。景观设计：境外事务所景观设计方案、景观境内设计院洽谈、景观境内设计院配合、景观施工图设计。市政设计：电视、电话、智能化系统等等到营销部门的营销策划、财务部门的资金使用计划、资金回笼计划、成本合约部门的工程合同的签订、工程招标，工程部门的施工前期准备，临时水、电、施工组织计、监理规划、施工合同检测、排污手续、主体验收、工程竣工验收、工程竣工档案等。开发部门的成交确认书、土地确权、界址点测量报告、建设用地规划许可证及批复、详细规划方案审批、土地出让合同及批复、国有土地使用权证、环评报告书及审批、单体审批、建设工程规划许可证、消防审查、备案、人防审查及批复、配套费用及行政事业性收费的缴纳、档案责任书、质量监督受理书、安全监督受理书、业主支付保函、履约保函、节能备案、建设项目投资备案、建筑工程施工许可证、房屋面积测绘报告及备案、社区用房和物业用房协议、白蚁防治手续、地名办批复、预售方案及楼盘表备案、销售许可证、规划验收、环保、人防、消防、正式水、电、煤气验收、竣工验收备案。
    各部门计划包括任务起始和完成的时间节点，每项任务要明确牵头单位及负责人，各部门的计划汇总到一起就是一个完整的项目开发经营计划。
    （2）项目手续报批、报竣《阶段（月）、周工作计划汇总报
    大的项目开发计划是比较粗的，阶段计划（月）计划和周计划是比较细的，要落实到每个单项和环节，既有方案又有措施和完成的时间节点。计划要科学符合实际，计划要通过调研论证、符合房地产开发规律，但又不能墨守成规，时间安排要合理，否则就是不负责。
    按计划完成是应尽的责任，提前完成或完成的比较出色是政绩，未按计划完成主观或客观理由要充分，否则就是失职。在计划和实施计划过程中只有想不到的没有做不到的，有自信不一定能成功，没有自信就谈不上成功。
    3、协调配合：
    有观点认为，开发报建手续似乎就是跑关系，好像没有什么技术含量，特点就是多、繁、乱，可谓是剪不断、理还乱。说到底就是程序问题，看似没有什么技术含量，其中的技术含量还真的不少，就开发报建流程就有其内在的逻辑关系，开发项目的报批报建对地产开发建设行业的各专业知识都应该有所了解和掌握。说起协调二字很简单，但在实际运用中确很复杂，往大了说它涉及到哲学，退一步讲它涉及到社会学，往小了说涉及到关系学。
    （1）内部协调：
    内部协调涉及部门与部门之间、部门领导之间、部门员工之间，协调工作是否顺畅取决于高度的责任心和强烈的事业感，是决定于完成任务的时间和质量的重要保证。很多工作不是一个部门能完成的工作，需要很多部门有力的配合，有些工作介于责任不清的边缘，谁都想管谁又都不管的一个尴尬局面，有些工作本不是本部门的工作，因有些部门工作较忙等其它原因，领导安排别的部门来做，需较忙的部门来配合，是知无不言、言无不尽，还是推三阻四、敷衍了事，那么遇到困难和问题就上报领导吗？答案是否定的、是不负责的，我们要做的就是相互配合、支持和信任，通过调研、考查、论证给领导出选择题1、2、3（最佳，折中，基本可以或不得已而为之，或者就一个方案最佳），方案要经得起推敲，经得起历史的考验。
    程凯元所著《你在为谁而工作》一书，运用了70000字五个篇章深刻阐释世界500强企业推崇的优秀员工思维理念，为我们讲述了一个简单道理：“我们到底是在为谁而工作”,就是这个洛克菲勒家族改变了美国富不过六代的历史。又如，美国西点军校有一个广为传诵的悠久传统，学员遇到长官问话时，只能有四种回答“报告长官：是”；“报告长官：不是”；“报告长官：不知道”；“报告长官：没有任何借口”。除此之外，不能多说一个字。而据美国年鉴统计，“二战”后，在世界500强企业中，西点军校培养出来的董事长有1000多名，副董事长有2000多名，总经理以及董事一级的有5000多名，任何商学院都没有培养出这么多优秀的经营管理人才。为什么，因为西点人不要借口，勇于承担责任，可以说，正是这一点成就了西点的辉煌。
    （2）外部协调：
    一个单位、一个部门或一个人的社会资源是有限的，也不可能面面俱到，这就需要集体的智慧和资源整合以及个人的沟通能力、协调能力、变通能力、忍耐能力、文字组织能力、运筹帷幄的能力，人际关系也是生产力，它能创造价值。
    相声讲究说学逗唱，协调、沟通和应变能力要具备在言谈举止上恰当好处(有时也需要幽默感)，要善于捕捉对方的心里状态和弱点，找寻解决问题的实破口，既要做到不卑不亢，又要维护公司和自身的形象，最终达到我们想要的结果。
    直接对话的过程取决于细节、细节决定于成败，万分之一的不可能有可能变成可能。
    赵培勇总裁在去年年会上讲过的一句话：当遇到棘手问题时，要从复杂的思维中解脱出来，用最简单最原始的方法去思考解决问题会更有效果。
    4、统筹参与：
    手续办理要根据项目整体进展情况而定，涉及到很多部门的工作任务和手续。各部门的任务又决定手续是否能够顺利完成，它受到很多政策性法律法规所约束，不能突破底线。所以开发人员必须参与各部门的工作计划和随时掌握工作进度完成情况，才能有的放矢地开展工作。
    5、督促收集：
    对各部门工作的各环节和工程进展情况要随时提醒并督促，对相关手续及图纸进行收集汇总，为报批报竣做好充分的准备工作。
    6、四个知道：
    要让领导知道我们在想什么事？在做什么事？人在哪里？做的怎么样？同时也要知道领导要做什么事？领导的意图和目的是什么？过程中注意哪些环节，事情做到什么程度等等。
    7、组织安排：
    规划验收、综合验收（现在已实行综合验收）等要统筹安排进行。
    8、未雨绸缪（施工、勘察、设计、监理单位及经理人、营业执照、资质证书、是否通过年检、工程档案、工程师证件、等要提前获取），行政事业性费按国家和地方政策有计划地进行缴纳，心理边际反应对费用的缴纳有很大的帮助。
    9、办事不留尾巴。
    10、保守商业机密。
    四、开发报批报竣需注意的几个关键性问题：
    1、规划设计到施工图设计审查时间很长，要合理安排，工作要有前瞻性。
    2、人防、消防设计审查很严格。
    3、地下车库在规划设计时，在办理土地批复和土地出让合同时，要考虑是否出让销售，如出让销售，要一并办理避免二次办理浪费人力和财力。
    4、详勘和环评报告及批复在详细规划方案审批后进行较为合理。
    5、主体检测后进行到砌筑抹灰所涉及到的墙体材料时，要及时通知墙体改革办公室到现场做核验墙体材料档案，所涉及的问题就是沙浆水泥和墙体材料，如未通过核验墙改基金和散装水泥的费用无法退回。
    6、工程档案不全的后果是导致工程无法按时备案，各个开发企业都受此困扰，所以要从源头抓起。
    总之，项目报批报竣手续的办理各部门除按计划执行外，关健是要明确各部门的职责和人员分工，加强各环节的协调、沟通和配合。那么在今后的工作中，是充满责任感、尽自己最大的努力，还是敷衍了事，这一点正是事业成功者和事业失败者的分水岭。事业有成者无论做什么，都力求尽心尽责，丝毫不会放松；成功者无论做什么职业，都不会轻率疏忽。一个公司它是由每一个人组成的，大家有共同的目标和共同的利益，公司的每一个人都负载着它生死存亡、兴衰成败的责任，因此无论职位高低都必需有很强的责任感。如果我们每一名员工把自己的工作做好，公司才会有业绩，才会发展壮大。简单的人生哲理人人都知道，但如果真正做到，那就达到一种很高的境界。
    为自己而工作就是为自己的责任而工作。只有工作尽心了，在工作中才能感受到生活的充实，在努力中才能感受到工作的收获。当我们对工作充满责任感时，就能从中学到更多的知识，积累更多的经验，就能从全身心投入工作的过程中找到快乐。责任感是我们战胜工作中诸多困难的强大精神力量，使我们有勇气排除万难，甚至可以把“不可能完成”的任务完成的相当出色。
    路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。让我们携起手来，在锦联地产未来的开发项目中，燃烧工作激情，享受工作乐趣，在我们的共同努力下，把锦联地产这个温馨、和谐、团结的大集体打造成攻无不坚、战无不胜的战斗集体。

                 李玉权：锦联地产集团开发本部总监李玉权
加入时间：2011/9/7 15:51:00 阅读次数：2194