总第159期2008年11月1日
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土地使用税：不可忽视的“小税种”
    “救市的愿望不但落空，反而迎来了更严厉的金融调控政策，房地产企业的秋天来了！”这是某业内人士日前针对央行和银监会在联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》中要求严格商业性房地产信贷管理而发出的感叹。专家分析认为，两部门的通知看上去是加大房企金融贷款的限制，实则是利用土地和金融两个手段，挤压房地产市场过快发展的泡沫。
　　专家进一步分析指出，除了土地和金融手段外，税收也是国家调控房地产市场的一个重要工具，这一点从近两年来国家出台的若干调控房价的税收政策已得到证实。因此，房地产企业在因“银根”紧缩忙着四处“找钱”的同时，也应该关注相关的税收问题，特别是与土地相关的土地使用税问题。
　　据了解，房地产开发大致都会经历前期的准备、建筑施工和销售三个阶段。因此，一些房地产开发企业认为既然商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无须缴纳土地使用税；也有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税。对此，专家提醒企业，尽管土地使用税是个小税种，但从筹备期到楼盘上市销售，每一个环节都有容易被忽视的可能，房地产企业应给予足够的重视。
　　在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式，即划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨取得的土地由于未向国家缴纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）文件规定，以转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里要特别注意“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这一时间而晚缴了土地使用税，最后不得不缴纳一笔数额不小的滞纳金。
　　闲置土地也要缴纳土地使用税
　　有地就等于有钱。随着我国楼市近年来的持续火暴，开发商都在想尽办法大肆圈地。对此，专家提醒，企业取得土地后闲置也要缴纳土地使用税。
　　据介绍，按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，纳税人取得下列土地可以免缴土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，市政街道、广场、绿化地带等公共用地，直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年~10年，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
　　因此，房地产企业如有闲置的土地，又不属于上述规定的减免税的范畴，同样需要每年都缴纳城镇土地使用税。
　　开发建设用地如何缴税要看用地形式
　　房地产项目动工建设后要按规定缴纳土地使用税的相关规定，相信大多数企业都很清楚。但专家提醒，进入施工阶段的土地使用税如何缴纳，也要视具体情况而定。
　　按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《条例》）第三条的规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收，具体税额各地都有相应的规定。此外，《条例》第九条规定专门对新征用的土地如何纳税作了说明：企业征用的是耕地，应自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的是非耕地，应自批准征用次月起缴纳土地使用税。又根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　涉及产权纠纷的土地使用税由谁缴纳
　　在实际工作中，部分房地产开发企业在建设用地上存在所占用土地产权归另一企业所有的情况。在这种情况下，纳税人应该如何缴纳土地使用税呢？专家解释，根据《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》国税地字[1988]第015号文件的规定，土地使用税应由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
　　外企缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠
　　2006年年末，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，将城镇土地使用税每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，将征收范围扩大到了外商投资企业和外国企业。新《企业所得税法》对外资企业实行5年的税收优惠过渡期。那么，外资企业缴纳城镇土地使用税是否也有过渡期优惠？
　　对此，专家表示，外资企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2007]596号）明确，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征收范围，是国家加强土地管理的重要举措，有利于发挥税收的经济杠杆作用，引导各类企业合理、节约利用土地，保护土地资源，公平税收负担。各地对各类企业包括外商投资企业和外国企业，都应严格依照国务院决定和修改后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关规定征收城镇土地使用税。因此，外商投资企业和外国企业，应严格依照国务院决定和修改后的《城镇土地使用税暂行条例》的有关规定，从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税。
加入时间：2008/12/1 11:16:00 阅读次数：1585