总第150期2008年2月1日
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品牌托起未来，经典铸就辉煌
锦联地产集团总裁于大海在2008年地产工作年会上的报告

亲爱的锦联地产全体同仁：
大家下午好！
今天，我们隆重集会，在沈阳召开地产集团2008年工作年会，并共同迎接新春佳节的到来。今年年会之所以安排在沈阳，是因为去年的年会安排在大连。沈阳的同事有机会参观大连的项目，今年把大连的同事带到沈阳，共同感受锦联地产在沈阳的良好发展态势，希望听到大家团聚的共同掌声。今天报告的题目是：品牌托起未来，经典铸就辉煌。
在2007年战略方针的指引下,经过一年努力,确保在建项目的顺利推进，很好地完成了预定的经营目标，努力提高企业及项目品牌形象,积极开展海外私募工作,并初见成效;明确了大连、沈阳并重发展，辐射东北重点城市及环渤海经济圈的战略目标；积极开拓新项目和新市场，为企业未来发展提供了充足的准备；管理总部在2007年依据地产集团和投资集团管理权限划分，修正了地产集团管理制度，指导规范了管理总部及附属机构的日常运营，强化了总部管理职能，规范了业务会议制度，理顺了上、下级关系，管理总部各级领导，能够深入项目指导具体工作，解决企业项目存在的问题；2007年，公司高度重视品牌建设工作，企业和项目实现了良性循环，企业项目获得多项殊荣，在项目多资金调配难度大的情况下，很好地组织了资金调配，强化资金利用；在人力资源方面，内部选拔和外部招聘并重，满足了业务发展的需要，2007年上半年，着重进行海外私募，并完成首期融资；积极开展土地研发工作,确立多处意向用地;从项目实际工作进展来年,大连经典生活项目B区实现了竣工交房,商街总体租售率达到88%,经营计划完成率达到94.8%;大连锦联樱花园项目完成了拆迁工作,详规获得政府审批,并于年底开工建设;沈阳经典生活项目,已开工的住宅单体已全部封顶,销售工作取得了良好的业绩,实现回款达到年度回款计划的102.91%;沈阳左岸完成了容积率1.8到3.0的调整,规划方案通过审批,住宅拆迁工作接近尾声,特别是在年底不具备销售条件的情况下,超额完成了集团半年时提出的必保5000万元,确保6000万元的回款任务,回款指标完成率达127.47%.2007年,锦联地产集团计划完成率达到95.7%.

在肯定成绩的同时，我们更要看到在新形势和新任务下，对我们管理和发展提出的新要求：
一、2007年，是锦联地产集团有史以来经营计划率完成最好的一年。
可喜的同时，必须要总结经验，科学制定计划，确保执行能力得到持续提升。去年年底，管理总部在充分发挥项目公司主观能动性、充分尊重项目公司意见的基础上，确定了地产集团2008年年度经营计划，计划是我们自己制定的，我们必须不折不扣地完成；
二、管理总部目前虽已形成了四个本部、两个中心的管理体系。
但还需要进行人员的充实和优化，以满足发展需要。特别是要强化管理总部在文化、管理和人才输出这三个方面的功能；
三、2007年年初，投资集团和地产集团管理权限的重新划分，有力提高了项目层面决策效率
但地产集团管理总部与项目及项目公司的集权与放权的关系还要继续摸索。特别是在风险防范和运营效率之间，要寻找一个新的突破点。目前，管理总部在项目层面将自己定位为决策、支持和服务，必须明确项目公司自身对项目运营层面起到的关键作用和所承担的责任；
四、团队建设过程中，高管及专业人才的储备数量、质量明显不足，及待提高
力争达到一岗两备的要求.也就是说各岗位除了有一人正在做,还要有一个备选.经过十余年的实践和发展,我们深刻感受到,企业内部培养非常重要.我非常希望今天在座的各位当中,能够涌现出更多的优秀人才,更好的扛起企业未来发展的大旗;
五、人才流动率仍然很高。
经过统计分析，2007年被动离职率仍占较大比例，这就意味着企业在高速发展过程中，一些新进人员及个别老员工，不适应企业发展的需要离开企业,这些客观现象对我们选人、用人标准，企业文化建设，薪酬激励及考核机制以及人力资源体系完善等各方面都提出了新要求。用李总的话说：今后我们的考评和激励,要更多的从正面的、积极的、肯定的、激励的角度出发，对于那些在工作中不适应企业发展的人，通过薪酬的调整、是否留用等手段来处理。那么2007年，各级管理人员对下属员工的打分结果，必须对下属员工直接反馈，这项工作要求在下周之内完成；
六、海外融资取得突破，对公司项目研发工作提出更高要求
加强项目研发的制度化和标准化，并且努力探索新的研发手段。目前在大连的大宗土地整理项目就是对新的圭地研发手段进行的一次有益偿试，努力提高项目研发效率；
七、海外私募工作在积累了一定经验的时候，要加强对未来工作内容及内容的预判，主动出击,早日突破
2008年,地产集团海外融资的额度目标是2.5亿美金;高管人员进一步加大对项目研发工作的倾斜与投入，努力提高项目研发效率和质量。
八、高度重视以产品力为主要构成，以企划推广为辅助手段的品牌建设工作
形成企业上下以产品力为最高追求和责任的浓厚氛围。经典就是品质＋品位，品质是基础，品位是关键。我们提出经典就必须比别人做得更超前；必须要谦虚谨慎，从零开始，学习商业地产。我们把公司的目标客群锁定在“中青年白领为代表的城市中产阶层”，我们的产品类型锁定在为目标客群提供住宅及商业配套的复合型地产项目，所以，我们要在商业地产上下功夫，要研究很多问题。但是，对商业地产的研究绝对不限于一个下午的会议和两页会议纪要，在这里特别提请沈阳地产公司和沈阳置业公司，对商业物业、特别是对我们项目商业物业以及在建设过程中出现问题的研究，要天天抓、月月抓、年年抓！必须要让做餐饮的业主认为这家公司懂餐饮，做酒吧的业主认为我们懂酒吧，而不是仅仅为他们提供一个经营场所。我们也必须要重视类似景观规划这样的工作，在销售过程中，它必须成为一个大卖点，还要考虑到未来景观的维护，使之成为日后物业增值的附加值。
九、高度重视政企、社企公共关系的处理，为企业发展和项目运营提供宽松的大环境

今天，我第一次在地产集团全体员工范围内，代表地产集团董事会，正式通报地产集团的上市计划。特别是08年国家实施货币从紧政策之后,上市是锦联地产的必然选择和最佳选择。2008年,我们有三大要素一定要体现:一是我们海外私募的额度要达到;二是土地储备的数量要达到;三是今年在建项目的经营目标要达到。有了这三个要素,我们就可以在2009年实现海外红筹上市。
结合这样大的战略目标,我们经过认真研究,提出2008年集团年度工作总体思路——结合新形势与新任务，大力强化地产集团组织和制度建设，坚持超前管理，凸现集团总部在发展过程中的大脑和心脏作用;高度重视项目运营对集团发展的支柱作用;努力完成各项年度经营指标;实现持续均衡发展;加强人才的吸纳培养和选拔;优化绩效考核;形成一个高水平、专业化的职业经理人附伍；打造多支专业水准、职业素养具佳的开发公司；全力拓展海外私募工作，确保按计划完成融资，加快向国际化公司的运营和财务管理靠拢；统筹规划，加速发展，除现有项目储备，应启动4个新项目。

通过2008年的工作，从管理、人才、资金和土地储备等多个方面，为地产集团海外红筹上市提供坚实的基础。

从各个项目的具体情况来看，大连经典生活项目除持有物业外，商铺要实现全部销售清盘。物业租赁收入要大幅提高；大连锦联樱花园项目部重点目标有两个:一是抓好工期,确保工程在年底竣工;二是要结合项目委托代建的性质,着力、切实做好成本控制，确保实现全年经营计划；沈阳经典生活项目，4个已经开工的标段要力争在年底全部竣工并达到交付使用标准。特别需要提醒的是，B座、C座精装修工作与交房时间关系的妥善处理；二是长期困扰项目的龙凤宾馆和皇都酒店必须在年前、年后迅速拆掉；春季，对10＃、11＃楼以及A座的小户型公寓开工建设并在年底达到主体封顶；三是沈阳经典生活项目销售的重点任务是新推向市场的A、B、C座及11＃楼小户型公寓销售和回款任务必保完成，累计销售额要达到项目总案值的84%；沈阳左岸项目当前的重要工作，是拆迁及前期手续办理。三月底能否实现拆迁净地对2008年的工程建设和销售至关重要。从目前形势来看，商业网点以及区属企业的拆迁任务非常艰巨，需要你们集中精力重点突破；二是今年南北区要全部开工，多层和小高层实现封顶，同时，南区要实现销售清盘，全年回款4亿元；沈阳沈北项目，今年半年的时候，要完成首期摘牌，并且在年底之前实现工程建设；其它新项目要完成土地整理和摘牌，相继推进后续工作。全年地产集团可预期的销售收入累计要达到116,099万元，收入超过07年销售回款任务的2倍。从地产集团各项目收益汇总表来年，上半年销售回款基本保持平稳态势，下半年会有一个激增的形势。

以上，是我对2008年地产集团工作任务的全面安排。

借助今年年会的机会，我想与在座各位分享一下对企业文化的认识。在投资集团年会之前，李总组织召开商管人员坐谈。会上，李总重点围绕企业文化建设提出重要意见，包括个人发展和企业发展之间的良性互动问题；包括锦联不搞公司政治的问题；包括企业文化是老板的文化更应该是团队的文化等等重要概念。我在发言中也强调，企业文化不是几本企业内刊；也不是几句口号；也不是管理制度，企业文化一定是举伏于心、见于行动，我们这个团队共有的价值观念和是非标准。什么叫价值观念？就是我们提倡什么，反对什么，价值观就是锦联的八荣八耻。大家都知道，锦联地产的核心价值观就是“股东、客户、员工的共赢是我们至高无尚的追求”。首先，股东必须要赢，股东不赢，公司就不存在了，我们就会失去这份事业的平台；客户一定要赢，我们一定要为绝大多数拿出一生积蓄购买我们房产的客户，提供一个舒适的居所，并且确保他们购买的物业增值；我们还要对员工负责，许多老员工已经亲身感受到伴随企业的良性发展，你们的个人事业发展平台和薪酬待遇都得到不同程度的提高。我们就是要让全体员工共同分享企业发展的成果。我为什么提到了是非标准的概念？用我一惯的话说，做一样的工作，有两个标准，一个叫到位，一个叫到家，在锦联，我今天正式提出：到位在锦联是“非”，到家在锦联是“是”。诸葛孔明说过一句话“勤攻吾之缺”，在座的每个人，在专来技能、管理水平、沟通技巧、特别是思维方式上，都存在这样或那样的缺陷。什么叫自我超越？其实很简单，就是把你的缺点，改正了，提高了，这就是自我超越。从一个更深层的意义上来讲，我们企业的发展，需要的不仅仅是一群完人，更需要的是一群能人，所以，我们在“勤攻吾之缺”之后，还要提出“尽我所长”。我希望在座的每一个人，能够深入的、深层次的挖掘和发挥自已的潜能和特长，为锦联地产的蓬勃发展,贡献自己的力量。

最后，我想向大家再次明确目前地产集团的战略规划布局：大连、沈阳并重发展，辐射东北重点城市及环渤海经济圈。
大连连是东北改革开发的窗口，在全省关键经济指标贡献率方面，最低一项大连占到1/4，最高一项占到75%；沈阳作为辽宁省的省会，东北最大城市，其东北政治、经济、文化、军事中心地位近些年来不仅没有消减，反而得到提高和加强。沈北新区的建设，沈本一体、沈抚同城、沈铁产业通道，都是对沈阳打造东北地区最大的城市群这样一个目标的具体安排。2004年公司决策进军沈阳便已深刻认识和判断沈阳至少有10年以上房地产发展机会.2007年,全国15个副省级城市房价增幅排行,大连名列第5,沈阳名列第13.大连由于特殊的地缘优势以及国际知名度的提高,决定它的房价增幅还会在全国名列前茅.更令人可喜的是,除大连、沈阳两座城市地缘、文化共同处之外，2007年，这两座城市同步迈进中国13家GDP超过3000亿元的财富俱乐部。这就决定了我们在大连和沈阳两地，必须投入大量精力，充分挖掘它们的市场潜力。大连又处在东北城市群与环渤海经济圈的交汇点，具有很强的辐射功能，所以“大连、沈阳并重发展”是锦联战略的布局的第一步，必须要走好走踏实；第二步就是我们中期目标——辐射东北重点城市及环渤海经济圈。
由于我个人成长及工作经历，我更喜欢、更愿意将企业比喻成在大海中航行的帆船。房地产市场及大的宏观经济环境就是吹在船帆上的风，有风，船才会走得更快。但是，如果这条船没有自己的方向和自有的动力，一样会原地打转甚至会触礁沉没。这艘船的方向是什么？方向就是我们制定好的发展战略，就是我们上市的目标，这就是这艘船的舵。而今天在座的每一位，就是这艘船上的桨手。当别人都在奋力划桨的时候，难免会有人偷懒，长此以往，这名偷懒的桨水一定会被企业淘汰；个别桨手，在大家起桨的时候，他选择落桨，在大家落桨的时候，他选择起桨，这样的步调不协调，不仅不能给船舶增加动力，甚至在一定程度上会起到反推的作用。因此，我非常希望，也坚信一群叫“锦联人”的水手们，一定会步调一致，奋力划桨；我也希望，我更坚信，一艘叫“锦联号”的航船，必将乘风破浪，直挂沧海！谢谢大家！
加入时间：2008/3/3 11:27:00 阅读次数：1418