总第123期2005年12月12日
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经典是这样制造的
　　——锦联地产集团总裁于大海专访

　　新闻背景

　　狄耿斯在《双城记》的开篇说："这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代"，而我认为，无论如何，这是一个变化用秒来计量的时代！

　　2005年，作为中国经济支柱产业的房地产行业经历了又一次震荡，尘起时，有人选择惊慌失措；有人选择暂不作为；也有人选择从容淡定，内外兼修，勇敢地去做一名挑战者和终结者，大连锦联地产集团无疑是后者。

　　2005年秋天，大连锦联地产集团历时两年、耗资巨大、倾注了无数人心血的[经典生活]商街到了收获的时节。从商铺竣工到国际国内知名品牌的签约再到被评为中国住交会名盘，每一个章节都成为"东北首席集中式休闲文化夜生活区"的完美注脚。带着职业的好奇，我走访了锦联地产集团总裁于大海。

　　一、MALL时代的挑战者

　　记者： [经典生活]商街建筑面积4万平方米，全部为独立产权临街商铺，而前一阶段，大型的Shopping Mall 俨然已成为商业地产中最热门也最被关注的话题，请问，[经典生活]所倡导的新型商业模式，拿什么来与其抗衡？

　　于总：其实[经典生活]商街的街区规划、业态组成以及“东北首席集中式休闲文化夜生活区”的市场定位，与美国当前盛行的新的商业模式——“城市生活休闲中心”相类似。它以餐饮、娱乐、美容健身等休闲业态为主。这是顺应21世纪都市人购物消费行为的比重逐步降低、包括精神文化消费在内的多元消费逐步上升的大趋势。在建筑层面上，体现为开放、通透的商业街区，这种规划形态拉近了人与人之间的距离，具有很强的人流包容力。目前，在美国尤其在欧洲，Mall已是一种逐渐退出的商业模式。

　　中国房地产行业尤其是商业地产起步较晚，我们经历的其实都是西方国家走过的道路。那么，作为一个有前瞻性的房地产企业，应该在市场允许的前提下，先行一步。而且，[经典生活]商街这种商业模式，在国内不乏成功的案例，比如众所周知的上海新天地、南京1912等项目。

　　记者 ：我们知道，上海、南京都是具有深厚文化底蕴的城市，由此衍生出来的生活方式和消费观念都不同，您认为大连这座年轻的城市能够具有这种包容性吗？

　　于总：大连1899年建市，至今也不过百余年。去年我们提出“[经典生活]——城市精神的雕塑”的概念，而大连的城市精神需要我们去挖掘和创造，那就是年轻、创新、优雅、浪漫。近十几年，随着旅游经济、口岸经济的不断发展，城市的不断扩张，商业布局更新重构，大连成为全国最具经济活力的城市之一，不断涌入的外企、年轻白领、旅游者、外地置业人士，为大连带来了潜力巨大的休闲消费人群，大连这座城市的包容力不可小觑。随着人民生活水平的不断提高，大连的城市家庭恩格尔系数逐年下降，人们越来越重视精神文化层面的消费。同时，[经典生活]商街所在的民主广场区域，曾是大连最早的夜生活集中区，有着休闲文化的丰富土壤。如今，这里连接着人民路商务区、天津街、青泥洼商业区、大连旅游港区等城市重要的功能区，地理位置十分优越。随着大连国际航运中心的建设，可以肯定的是港航经济在中山区特别是海港与CBD的结合带将大做文章。民主广场的绝佳区位决定了这里的巨大升值空间。可以说，[经典生活]商街是为了城市的今天和未来而打造的。

　　记者：近年来，商业地产在地产行业是一个很敏感的话题，成功者有，失败者也不乏其人，作为一个领先市场的新型商业街区，[经典生活]商街从产品上做了哪些去化风险的功课？

　　于总：刚才你用了一个我认为非常准确的词——功课！

　　中国实现从计划经济到市场经济的转变也就是近二十多年的事，在残酷的市场竞争面前，我们每个人都只是一名小学生。刚愎自用，自以为是的结果只能导致失败，因此做好功课是必须的。

　　大连在经历了2002年、2003年的造MALL运动后，商业地产渐入低迷，曾经一平方米十几万的天价商铺，如今门可罗雀的境遇不知令多少人元气大伤，同时受创的还有城市良性发展的商业态势。

　　正是因为市场对大型购物中心的一拥而上，我们才有了“休闲文化夜生活区”的差异化市场定位。同时，我们还缜密地考虑建筑细节对于日后商业氛围的影响，将所有临街商铺按照休闲娱乐行业的需求量身订做。比如餐饮街的商铺厨房下水、排污系统、隔油池的工程设计，3、4层赠送电梯等先决条件使经营商家进驻即可营业；[经典生活]区域内还设有超大型商业停车场，可以最大限度满足人流车流畅通需求；每个铺面的门前，都附带室外情景空间，不但有益于日后休闲氛围的营造，又是对买家的一种利好行为；区域内中心广场是为聚集休闲娱乐行业的目标消费群而设；后现代思潮的砖石建筑又可使区域从大视觉中发散一种文化气息……凡此种种，无疑都为日后商业旺场垫定了良好的基础。[经典生活]商街理性的入市价格也是买家最为认可的条件之一。

　　记者：在商业地产的广告中，大多以投资回报来吸引客户，但据我所知，锦联地产集团到目前为止，还从未做过这方面的承诺，对此，您怎么看？

　　于总：毋庸置疑，一切商业行为都以获取利润为目的。对于投资和经营商铺的人来说，投资收益无疑成为左右其行为的最主要因素。但是，投资回报不是靠承诺实现的，而是要依靠日后经营的旺场和由此而带来的物业增值。北京的巨库、第五大道以及大连的一些购物中心，当初都打出了非常具有诱惑力的投资回报，但现实是残酷的，回过头去，我们看到有些承诺成了陷井，使无数小业主欲诉无门。

　　我们高兴地看到，投资者与经营者的日渐成熟。我们的许多外地业主在下定之前，往往会花费一个月左右的时间对大连的消费市场进行充分的调研与考察，对自己日后经营的一系列财务指标进行详细的测算与论证，最后的签约往往伴着自信的笑容。

　　务实的开发商与务实的投资者为伴，前瞻性的项目需要前瞻性的投资眼光。

　　二、寂寞夜色的终结者

　　记者：[经典生活]商街强调“夜生活”，锦联地产为什么会想到要做“夜”的文章？

　　于总：首先，大连是一个夜生活匮乏、休闲娱乐场所分散的城市，这无疑是城市精神层面上的一种缺失，作为开发商，我们有责任站在城市的高度去思考和解决这一问题；其次，休闲娱乐行业是拉动夜经济的主流，这是城市经济和精明商家在“白天”收获之外的第二茬庄稼。再有，在人们的传统观念中，一提起夜生活，就与暖昧联系起来，是属于有钱人的小众生活。其实历经几番风水轮流，都市白领一族已成为夜生活的主角。而白领这个庞大的群体，正是锦联地产发展战略中的目标客群。锦联地产的发展愿景是做“中国白领阶层生活理想的缔造者”，[经典生活]这个亲近白领的项目正是缔造白领生活理想过程中的重要里程碑。

　　记者：[经典生活]商街如何保障“东北首席集中式休闲文化夜生活区”定位的实现？

　　于总：我们之所以将[经典生活]商街定位于“东北首席集中式休闲文化夜生活区”，是给自已设定了一个更高的目标。城市建设为我们提供了这个机会，我们不能浪费城市稀缺的土地资源。而且更高的定位不仅会推动城市经济发展，还可以为业主带来更大的投资回报。

　　为了保障未来业态的一致和经营的旺场，我们采取了“招商销售并举”的方式寻求商业地产的又一条成功途径。在三大业态中分别预留铺位引进国际知名主力店、异地特色品牌店和本地顶尖品牌店。目前，[经典生活]商街招商部分已完全达到预期。

　　[经典生活]的良好市场前景也吸引了众多境外买家的眼球，韩国贝斯特好景公司已进场专责境外招售事务；而专业商业管理团队的介入，更可确保[经典生活]商街开街即旺并持续发展。

　　记者：[经典生活]商街100多个临街商铺已于8月31日正式交竣，请问在现阶段的招商工作有什么重大突破？

　　于总：说到商铺竣工和招商成果，也许是今年最令我高兴的两件事。

　　如果你现在到项目地去走走，我想你会有很深的感受——工地围档拆除后，[经典生活]商铺的砖石立面与周边建筑浑然一体，区域内的景观小品正在收尾，商业导视系统即将施工，项目入口处眩亮的钟楼已成为民主广场的新地标。

　　说到招商，包括古六塔饮食文化公司、英派斯健身中心在内的数十家国际国内知名品牌已经正式签约并进驻装修。现在的苦恼反而是对同一铺位交给谁做的问题。在对众多商家的甄选过程中，我们愈发充满信心：未来[经典生活]商街的经营者与品牌档次将远远超出人们的预期，会是一个比较于上海新天地、南京1912业态更丰满、品质更上成的魅力街区。

　　三、行到水穷处，坐看云起时

　　记者：在今年夏交会的房地产高峰论坛上，您作为一名职业经理人积极、向上、睿智的论断使在场的听众十分振奋，请问您是如何在别人眼里草木皆兵的非常时期保持这种心态的？

　　于总：王维有两句诗“行到水穷处，坐看云起时”，“水穷处”指的是什么？登山时溯流而上，走到最后溪流不见了。有一个可能是该处为山泉的发源地，掩于地表之下。另一个可能是下雨之后汇集而成的涧水在此干涸了。这个登山者走着走着，发现水不见了，索性坐下来，看见山巅上云朵涌起。原来水变成了云，云可以变成雨，到时山涧又会有水了，何必绝望？

　　其实这是人生的一种境界，也是房地产开发商面对宏观调控时应该保持的良好心态：处逆境时不必惶恐，从容淡定，内外兼修，因为那正是希望的开始。

　　记者：如今宏观调控的硝烟已然散去，尘埃落定后，证明您的很多观点是正确的。请问，当时您的信心从何而来？

　　于总：首先肯定的是，政府平抑房价的行为是正确的。但是我们应该看到中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长；以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，更是不可逆转的趋势。中国住宅市场无与伦比的未来需求，不会发生任何根本性的改变，行业可被看好的长期前景，同样毋庸置疑。

　　其次，大连房地产市场一直处于国内房地产高热的边缘地带，房价的上涨幅度不大，而且是上游市场价格上涨以及消费者刚性需求拉动的结果，今年秋交会房价的上涨也是最好的证明。

　　记者：新政的出台让人们看到了中央政府对于平抑房价、调整住房供应结构的决心，这也免不了让寻常的百姓凭添很多观望心理。在这种情况下，对[经典生活]项目销售有没有不利的影响？

　　于总：[经典生活]是由精装小户型白领公寓和休闲文化夜生活区组成的复合型地产项目，位于中山区的中心位置——民主广场，这种中心区域的不可复制性，加之良好的性价比，为[经典生活]小户型的增值提供了十分有利的条件。在这种情况下，宏观调控不仅没有给[经典生活]项目销售带来不利影响，而且在某种程度上促进了项目的整体销售，目前A区公寓在本月将全部售罄，B区公寓也已封盘。

　　新政出台对于锦联地产这样在十年的发展过程中始终秉持“做文化地产，造精品建筑”为企业经营理念的开发商来说，事实上也铺平了企业持续发展的道路，而且新政的出台还让社会资金大量流入商业地产项目，大大增加了商铺的投资价值，[经典生活]商铺招售成果突飞猛进就是最好的证明。

　　记者：听说[经典生活]项目已被评为2005年中国住交会名盘，在此，您能不能谈谈参评的目的和初衷？

　　于总：其实项目运作以来，[经典生活]已经获得了包括建设部授予的“中国知名商业地产”、大连市政府授予唯一一个“特色商业示范街区”在内的十几个奖项。对于住交会的参评，原因很简单，目前全社会都面临公信力缺失的问题，我们要把真正的经典大片送到住交会——地产界的奥斯卡上去展映；其次是我们要代表大连的房地产行业向全国乃至亚洲展示城市建设的实力，为家乡添彩；而企业的快速发展、经典品牌的不断复制也需要有计划、有节奏地开展品牌经营。

　　后记：采访之后，感慨颇多。佛语云；清心，就没有烦恼，寡欲，就没有痛苦。但时代具有巨大的颠履性，无论是个人还是企业，2005年，或者更遥远的未来，想得多做得多才会得到得多，即使有烦恼与痛苦相伴，那也是制造经典产品、创造和谐社会的催化剂。
加入时间：2005/12/12 16:12:00 阅读次数：1581