总第117期2005年6月10日
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走出业主完全自治的误区 文/张海瑛
什么是业主自治?我认为,业主自治≠业主直管。目前很多人对业主自治的理解有误区,他们狭义地认为业主自治就要完全排除物业管理企业的管理行为,这样,业主自己就可以牢牢掌握财权、事权、人权等所有权力,这才是业主自治。而实际上,一个社区往往数百数千甚至数万业主,不可能真正做到业主自治。而如果由业主委员会实施业主自治,事实上社区的具体管理运作就掌握在业主委员会正、副主任及几个委员手中,而这些委员既没从业资格,也没从业经验,更没风险保障,由其实施管理所带来的管理风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险根本无法化解。以一级物管资质企业为例,仅注册资金就逾千万,企业有良好的制约监督体系和机制,可以说是有风险保障的,而几名业主委员不可能有这种实力承担风险责任,特别是目前来看根本没有任何上级单位和机构来对其进行经常性的有效制约。一旦出现重大经济责任风险,谁来埋单?恐怕最终还是业主的利益受损。
业主是物业的主人,筒单地说,掌管自己财产的占有、使用和支配、处分权就是业主自治。物业业主自治有两个关键环节,首先要有一个全体业主共同遵守的《业主公约》,以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为,使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。《业主公约》是所有业主和使用人自律的保证,也是实行自治的前提。其次要成立业主委员会,代表、维护广大业主的利益,对物业的管理提出具体要求,以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理,协调和监督物业管理企业的具体工作。在一宗物业内,每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人,也是整个物业共用、公用部份的主人之一。物业管理的好坏,是全体业主共同的责任,关系至每一个业主和使用人自身的权益,但一个社区往往数百数千甚至数万业主,不可能真正做到每名业主都能经常性地参与社区物业管理,只有通过成立业主委员会,通过业主大会(业主大会由全体业主及住房使用人组成,决定物业重大管理事项。)来实现全体业主的自治管理愿望。业主自治的主要内容包括:听取业主委员会工作报告;审议与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件;决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘;业主委员会的换届选举与委员的增减;认为有必要讨论决定的其他重大事项。
总的来看,"业主自治"不是个人行为,是全体业主的集体行为。不能简单将"业主自治"理解为由某个人或某几个业主来从事物业管理,也不是由业主委员会及几名委员来直接从事物业管理,更不能从中营利,侵害广大业主利益。物业管理涉及方方面面,有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理,各项管理工作专业性、技术性强,要提高物业管理的整体水平,降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一的专业化管理,由物业管理企业来全面负责和承担管理责任,并当好物业的"总管家",是实现业主自治最佳途径。
——写在世纪经典大厦成立业主委员会
加入时间:2005/6/10 20:35:00
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