总第218期2013年10月30日 ◆ 新闻 >> 锦联集团召开九月份董事会 >> 锦联金融举行签订合同等法... >> 大连市物流发展管理中心领... >> 盘锦锦联•经... >> 沈阳锦联新经济产业园荣获... >> 锦程集团举行年终冲刺竞赛... >> 营口“锦联广场”公交站点... >> 本溪满族自治县农村信用合... >> 天津市金融办、天津滨海新... >> 北京优朋普乐科技有限公司... >> 沈阳国家大学科技城管理委... ◆ 物流 >> 浅谈进口贸易及清关操作流... >> 散杂货业务风险提示和规避... ◆ 锦程巡礼 >> 选择锦程，选对未来/杨帆 ◆ 加盟之窗 >> 锦程物流之东莞锦程/王力 ◆ 地产 >> 地下车库冬季消防管网冰冻... ◆ 物业故事 >> 十年物业服务，实现人生价... ◆ 金融 >> 浅谈贷后管理/金毕 ◆ 锦联之家 >> 激情团结 携手争流/周移 ◆ 精彩锦联 >> 仲夏之美/李慧敏 >> 暖心度中秋/孙蕊 >> 感恩而生/温岩岩 >> 幸福企业的诠释/田星茹

2019年第5期(总283期) 2019年第4期(总282期) 2019年第3期(总281期) 2019年第2期(总280期) 2019年第1期(总279期) 2018年第12期(总278期) 2018年第11期(总277期) 2018年第10期(总276期) 2018年第9期(总275期) 2018年第8期(总274期) 2018年第7期(总273期) 2018年第6期(总272期) 2018年第5期(总271期) 2018年第4期(总270期) 2018年第3期(总269期) 2018年第2期(总268期) 2018年第1期(总267期) 2017年第12期(总266期) 2017年第11期(总265期) 2017年第10期(总264期) 2017年第9期(总263期) 2017年第8期(总262期) 2017年第7期(总261期) 2017年第6期(总260期) 2017年第5期(总259期) 2017年第4期(总258期) 2017年第3期(总257期) 2017年第2期(总256期) 2017年第1期(总255期) 2016年第12期(总254期) 2016年第11期(总253期) 2016年第10期(总252期) 2016年第9期(总251期) 2016年第8期(总250期) 2016年第7期(总249期) 2016年第6期(总248期) 2016年第5期(总247期) 2016年第4期(总246期) 2016年第3期(总245期) 2016年第2期(总244期) 2016年第1期(总243期) 2015年第12期(总242期) 2015年第11期(总241期) 2015年第10期(总240期) 2015年第9期(总239期) 2015年第8期(总238期) 2015年第7期(总237期) 2015年第6期(总236期) 2015年第4-5期(总235期) 2015年第3期(总234期) 2015年第1-2期(总233期) 2014年第12期(总232期) 2014年第11期(总231期) 2014年第10期(总230期) 2014年第09期(总229期) 2014年第08期(总228期) 2014年第07期(总227期) 2014年第06期(总226期) 2014年第05期(总225期) 2014年第04期(总224期) 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    以两种常用改造方案为例，并辅以运行费用的数据分析，然后根据几种办法进行延伸性思考，比较哪种可行性更高，以及具体实施时的注意事项。     第1种改造方案：散热器采暖方式     在车库内挂装暖气散热片设施，使用热电公司的热源对车库实施采暖。此种改造首先涉及向热电公司缴纳挂网费，以及工程设计费，还有工程外包费等费用，投入费用较大。     第2种改造方案：电采暖+预作用方式     在地下室的消火栓管网上安装电热拌带，管道四周辅以橡塑保温棉做保温处理，喷淋管网将湿式（水）预作用系统变为干式（空气）预作用系统，原因为干式预作用系统管道内充装空气，有不怕冻的特征，不需要加热设施，由于车库内消火栓管道只占车库内全部消防管道的四分之一，施工投入也比较小，而喷淋管网改造只需要对局部改造，这样就能节省施工的投入费用。     二、后期运行费用估算及可行性     从前期改造的施工投入来考虑采取哪种措施来解决问题，还有一项必须要考虑的，就是后期使用对采暖费承担问题。下面对费用做简单的估算：    （一）散热器采暖改造方式     1、费用估算：按照沈阳市采暖费现行收费标准，地下车库每个采暖期采暖费按照16元/㎡收取，整个地下车库每个采暖期产生的采暖费用为：16×21850=349600元     地下车库共369个车位，每个车位（含公摊）每个采暖期承担取暖费为：349600÷369=947元     2、散热器采暖改造方式结论：     采暖费用较低，但因是后期改造，在费用承担问题上业主接受程度还有待商榷，如果业主同意承担，费用由采暖公司直接收取，物业公司与车位使用者不存在采暖费用纠纷问题。     散热器采暖使车库内温度辐射扩散，消防设施以及排水、自来水等其他设施设备在这个大环境下能够安全运行，大大降低了设施设备的故障率。     3、该采暖改造方案具体实施前需要考虑的问题是：地下车库已经投入使用4年，车库内车位的使用者已经习惯于目前无采暖的运行方式，突然增加的采暖费用，很可能使车位使用者产生抵触情绪，这样就违背前期投入的初衷，无法达到预期的目的。为了规避风险，减少不必要的纠纷，物业公司应该对车库内的车位全部使用权人进行一次问卷调查，征得半数以上业主同意后，车库采暖的方案才具备实施的条件。如果业主委员会成立，此方案也需要与业委会沟通及商谈具体事项。     车库全区域采暖的确不失为一种很好的方式，但是有两个缺点:一是巨额改造投入，二是不明朗的高额运行费用承担权属问题。     （二）电伴热带+预作用改造方式     1、费用估算：全部地下消防管网长度约9600延长米，消火栓管网约占四分之一左右，即2400延长米，按照每延长米25瓦的标准安装电伴热带，加热时间为90天，每天运行16小时，电价为0.9元/kwh，年运行电费为:2400*0.025*90*16*0.9=77760元     喷淋管网改造后运行费用基本与改造前一致，无添加，此方案运行只有消火栓管网加热保温产生费用。     2、电伴热带+预作用改造方式结论：     很明显，电热拌带+预作用的方式更适合成型园区的改造，即使运行费用由物业公司承担，也变为可能。改造需要的资金较散热器采暖也低了很多，并且施工工艺简单，没有地面破拆、绿植破坏的施工，所有施工全部在地下车库内完成，基本无任何的二次破坏施工，而散热器采暖的方式个人认为，在前期规划上就纳入设计，在项目建设当初就予以建设更为合理，使车库内设施的运行环境更趋于完善。     三、地下车库采暖改造的延伸性分析     对于此类资金投入的具体操作，根据个人的想法，简单做一个延伸性分析。     一般而言，业主购买车库一是为停车需要，二是因为冬季寒冷保护爱车的考虑，如果原设计就为暖库，在车位销售以及项目销售中是否会成为一个卖点，个人认为，会有很大促进作用。     有投入，就要有产出，这是市场规律，但是以上内容看，没看到明显的实际收入，也可以说这是我们现在通常的做法，为改造而改造。如何改变这种操作的方式，使投入后的资金，产生更大的价值，建议将地产的投入变为物业公司的一种经营。简单来说，就是由集团或地产公司把控，在具备实施条件的情况下，以物业公司的名义投入资本操作，物业公司靠投入的资本进行运作，创造在业界内的口碑以及知名度，赚取业主对物业公司的满意度，必要时还可以考虑由传媒机构进行宣传，加大市场的认可度。     目前房地产购买人购买的动机，主要看位置、户型、价格、配套、还有物业，这里说的物业就是指物业公司的市场认可度。现在的业主非常精明，很清楚在房屋购买后是要长期与物业公司接触的，可见业主满意度高的物业公司对拉动房地产销售有非常积极的作用，会增加业主二次购买的积极性，并可起到对楼盘转介绍的作用，物业公司的知名度实际上就是楼盘销售的广告展板。当然，这些作用都是隐性的，在房地产销售中，是看不到物业公司具体销售数值的，所以往往没有被重视。各地产开发商在楼盘推广期投入广告的费用动辄百万甚至上千万，而相比较，打造物业品牌这条线，投入是最少的，效果也非常明显，且已经开始逐渐被国内部分知名地产企业重视和运用起因此物业品牌塑造势在必行。     以上是针对地下车库采暖改造方案的可行性分析与品牌投资的延伸性思考，肯定有考虑不成熟之处，希望同仁能予以指出，一起讨论，一起提高，一起打造锦联知名品牌，让锦联的明天更美好。 郑伟：沈阳锦联经典生活物业工程部 加入时间：2013/12/2 10:39:00 阅读次数：1886