总第215期2013年08月01日
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采购及招标采购相关要点解析/刘晓亮
    前言：结合本人总承包施工企业的项目施工管理经历、投标工作经历及房地产开发企业的采购工作经历，谈谈我对目前房地产开发企业采购工作的一些认识。
    我们房地产企业所谓的采购，从广义上讲是一种“付出代价、获取资源”的行为，即这种行为的管理内涵为“以合理的代价换取合理的资源”。通常我们采购的对象是产品和服务，包括工程施工、材料设备、设计、营销、造价咨询等，提供产品和服务的单位我们称之为供方。那么目前我们对采购行为是如何划分的呢？
    第一、采购划分方法：
    目前房地产企业采购工作的划分方法通常按照“采购方式”、“采购权责”、“采购类别”划分。
    一、按照“采购方式”，把采购分为以下三类：
    1、招标采购
    招标的方式包括公开招标和邀请招标，目前房地产开发企业通常采用邀请招标的方式。邀请招标是指以投标邀请书（或函）的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的采购方式。
    2、议标采购
    议标是指与三家或以上的意向供应商直接就技术、商务和价格进行询标、谈判和议价比较，分析确定中标单位的采购方式。
    3、直接采购（直接委托）
    是指根据需求直接与某一特定的意向供应商就技术、商务和价格进行谈判的采购方式。
    二、按照“采购权责”，把采购分为以下五类：
    1、战略采购
    战略采购是指通过对供应商的综合评价将其列为长期定点采购的合作伙伴并签订合作协议的采购方式。通常由集团或总公司组织实施。
    2、集中采购
    为了提高工作效率，整合采购需求、优化采购流程、缩短采购周期，将时间价值最大化，可有效降低成本。通常由集团或总公司主导实施，是一种体现规模效应的集团主导采购方式。
    3、集团主导
    由集团相关业务部门主导，其他部门和地区公司（或项目公司）相关人员作为招评标小组成员参与的采购方式。
    4、地区公司（或项目公司）主导
    由地区公司（或项目公司）相关业务部门主导，集团相关人员作为招评标小组成员参与的采购方式。
    5、地区公司（或项目公司）自主
    由地区公司（或项目公司）独立负责，相关业务部门组织实施，集团备案的采购方式。
    三、按照“采购类别”，把采购分为以下五类：
    1、工程类
    这里所谓的工程类，通常指的是四大供方，即总承包施工单位、专业分包施工单位、地质勘查单位、监理单位。
    2、材料设备类
    包括两大供方，即材料供应商、设备供应商。
    3、设计类
    包括各类设计单位，如方案设计单位、初步设计单位、施工图设计单位、专项深化设计单位（室内、外装、泛光照明、声学、标识等）以及各种顾问设计单位。
    4、营销类
    包括策划、销售、广告、品牌、公关及媒体等代理，市场调研，营销物料制作、印刷、采购等各种营销类供方。
    5、造价咨询类等
    即造价咨询服务单位。
    综上所述，实质上，根据目前建筑工程本身的特点及工程承包方式（施工总承包）的特点，我们这里有了根据“工程类别”来划分采购行为的分类方法。同时，根据目前房地产开发企业产品开发模式及集团组织架构的特点，我们这里有了根据“采购权责”来划分采购行为的分类方法。
我们房地产企业通常采用的采购方式是“邀请招标”，下面就“邀请招标”采购工作的关键流程进行梳理归纳。
    第二、邀请招标采购方式的关键工作（四大关键工作）
    根据我们邀请招标采购的工作流程来看，这里我将邀请招标采购方式的工作归纳总结为两大阶段，四大关键工作。两大阶段是指招标准备阶段和招标阶段，四大关键工作是指“招标方案审批”、“最终投标单位确认”、“招标文件审批”、“定标审批”，其中前三项关键工作属于招标准备阶段，后一项关键工作属于招标阶段。下面就各关键工作的主要工作内容总结如下：
    1、招标方案审批
    招标方案中主要包含以下待审批的内容：1）招标项目简介；2）入围标准；3）拟邀请单位（附供方信息登记表）；3）主要信息：合约模式、目标成本、工期目标、质量目标、付款方式等；4）评标办法；5）招评标小组等；
    2、最终投标单位确认
供方（拟邀请的单位）资质审查、实地考察报告、投标邀请函、投标承诺函。
    3、招标文件审批
招标文件的主要组成内容为：综合标、技术标、商务标、评标办法及细则。
    4、定标审批
发标（投标保证金、购买标书费）、现场踏勘、答疑、回标、开标、询标（可多次）、述标、进一步澄清函、评标、定标、发中标通知书、发《感谢函》知会未中标人。
    第三、常用评标办法应用解析
    常用的评标办法为两阶段评标法、综合评分法、直接价格竞争法。
    1、两阶段评标法：即对于技术标和商务标分两个阶段分别独立评审，不互为评审依据。第一个阶段的评审以符合性评审为主，满足第一阶段评审要求的投标人可进入第二阶段评审，最终以第二阶段的评审结果为依据，推荐中标候选人。对于建筑技术相当成熟的项目通常采用两阶段评标法。实际应用如下：
1）技术标作为第一阶段（常采用）
    先开技术标，符合性评审通过后，再开商务标，商务标评审坚持合理低价优先的原则。
2）商务标作为第一阶段
    即倒序评审，先开商务标，按照报价最低或合理低价的顺序再开对应的技术标，技术标评审合格的即推荐为中标候选人（即技术标按照评审后的商务标价格顺序开标，技术标符合即定标，后面的则不开）。
    2、综合评分法：即明确商务标和技术标各自的权重（一般商务标权重不小于70%），各自评标打分，综合确定评标结果，优先推荐综合排名第一者为中标候选人。 对于技术复杂或金额较大的项目通常采用综合评分法。
    3、直接价格竞争法：通常对于市场成熟，产品标准明确的材料，技术要求单一的专业工程采购，可采用直接价格竞争法，最低价中标，如土石方工程等。
    4、通常实际操作中由于评标办法不明确带来的一些常见问题
1）无明确的评标办法，需要通过开标后的会议讨论来确定，评标结论的随意性太大。
2）已明确采用两阶段评标法，但技术标评审通过后（即符合性评审通过）却仍不是纯粹价格优先的商务标比选，还掺杂一些技术比较的因素从而造成定标困难。
3）已明确采用综合评分法，但没有规定商务标和技术标的权重，造成实质上无最终的评分结果。
4）评标办法不写入招标文件，使得投标文件针对性不强，给评标工作带来困扰，同时容易形成不公平的竞标，造成定标偏差。
    第四、建设工程招标过程中的常见违法行为“围标”、“串标”及“低价抢标”
    一、概念分析
    1、围标
    几个投标人之间相互约定，一致抬高或压低投标报价进行投标，通过限制竞争，排挤其他投标人，使某个利益相关者中标，从而谋取利益的手段和行为。该围标行为的发起者称为围标人，参与围标行为的投标人称为陪标人。可见，陪标是伴随着围标行为而产生的，陪标是围标行为中的一个重要动作。
    2、串标
1）狭义串标：除围标以外的串通投标，即排除围标现象的一般串通投标行为，如投标人与招标人（或招标代理机构）、投标人与投标人非正当合谋投标（未达到围标的操纵强度和影响）。
2）广义串标：投标人为获取中标而互相串通，损害项目业主利益。
    3、低价抢标
    投标人以明显低于建设项目施工过程中耗用的构成工程实体及组织管理施工所发生的社会平均消耗量，以低于企业个别成本的价格投标报价，进行抢标。
    通过以上的概念分析，我们可以得出这样的结论：通常我们所说的串标指的是狭义串标，围标是狭义串标的发展和深化，围标是广义串标中比较特殊的一种。用数学中的全集和子集的概念可以用下图反应这三者的关系，即如果视广义串标为全集，那么狭义串标和围标为其子集并互为补集。

    二、表现形式
    1、围标、串标的主要表现形式
1）投标文件内容和格式存在非正常一致；
2）投标文件错漏一致；
3）不同投标人的投标报价或报价组成异常一致或呈规律性变化；
4）不同投标人的投标文件相互混装；
5）不同投标人使用同一个人或企业资质缴纳投标保证金或投标保函；
6）投标文件中出现相同的人员。
    2、低价抢标的主要表现形式
1）投标人的投标报价明显低于其他投标人报价或标底，其所采用的人工、材料、机械消耗量明显低于社会平均消耗水平；
2）投标人大幅度降低周转性材料的消耗量和大幅度降低施工机械台班单价；
3）主要的分部分项工程综合单价明显低于相应时期政府建设行政主管部门发布的计价表的综合单价或其他投标人相应的综合单价；
4）投标人的人工单价明显低于相应时期政府建设行政主管部门发布的工资单价或其他投标人的人工单价；
5）施工组织设计或专项施工方案中相关的措施项目费（包含技术措施费）报价与施工组织设计或专项施工方案明显不符；
6）间接费用中的企业管理费和规费计取，取费费率明显低于建设行政主管部门颁发的费用标准及地方费用计取的管理办法等相关规定。
    第五、供方管理的一些思路和做法
1、集中资源，进行评价分级，建立供方信息库。
2、供方信息库构成：优选库、合格库、不合格库、意向供方库
3、两大原则：1）邀请供方信息库中的供应商参与投标；2）邀请“优选库”、“合格库”中的供方参与投标时，原则上不再考察。
加入时间：2013/8/22 9:10:00 阅读次数：1989