总第90期2003年2月27日
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中小企业购置商住两用楼应谨慎而行 文/孙翠萍
    商住两用楼宇的涌现,有其应运而生的背景和存在的空间。随着人们置业观念的转变,不少企业都有这样的想法,如果企业的实力允许就会购置属于自己的办公场所。一方面购买办公场所是公司发展需要,另一方面从投资的角度考虑,总认为租房子是别人赚钱,而买房子是自己赚钱。所以一些商住两用楼在入市时就打出宜商宜住的宣传口号,大连某大厦更在广告中详细列出了租用写字楼价格、年限、租金与购置物业的还贷年限及还款额的价格比较。
    而事实上商住楼宇虽然短时期内在价格上占有优势,但却在地理位置、商务氛围、交通条件、物业管理等多方面无法和纯正写字楼相比,如大连商住两用楼宇主要集中在友好广场和新开路一带,地理位置较偏,交通不便。而纯正写字楼都集中在中央商务区的人民路两侧,而这些正是知名企业选择办公场所的首要考虑条件。因为,外资银行、跨国企业驻连办、金融、保险及证券机构是大面积消化写字楼的主要力量,而它们选择办公场所,必然会选择纯写字楼而非商住两用楼宇。商住两用楼宇由于低价位关系,注定以中小企业为主,这样商住两用楼宇内部客户档次就只能限制在中低档,难以聚集人气和便捷的办公氛围。
    商住楼宇把办公与居住混合,是一种功能模糊的物业,办公环境比较杂乱,而且在通信、网络、消防等方面很难完全满足客户的需要,商住楼毕竟与正规写字楼不能相比,其主要客户是一些中小企业和个人工作室等,这将给后期物业管理增加难度。
    中国加入WTO给许多企业犹如打入一针强心剂,受此利好消息,也促使中小企业加速置业步伐,但中小企业自身抗风险能力较小,极易受大环境市场冲击,如果中国未来市场发展并非人们预计,那么首先受到冲击的就是中小企业,直接会影响其经营及物业的还款问题。
    再者,中小企业在购买办公场所时的心理承受价位普遍在每月4000-8000元之间,按揭年限一般为10年甚至更长时间,首付款在10万元左右,月还款额基本保持在4500-8000元之间。这些业主总认为如果自己不用也可以转租出去,用租金还贷款。可是正规写字楼由专业的营销人员出租写字间,有广告费用投入和大量信息在背后支持,而中小客户自己的信息量本来就少,又不可能投入广告费,这样待租时间就会拉长,即便租出去也很难达到令自己满意的价格,而且不足的差额部分及物业管理费、电费等也要由自己来承担。
    更值得让人关注的是,目前大连市商住两用楼宇的物业管理费普遍较低,在0.6元/平方米.月-5元/平方米.月之间,而大型楼宇的楼体维护、电梯维修保养费、保洁费用及通信维护费等在后期需要支付大量费用,如果物业管理费保持目前价位,在未来的五年甚至更长时间,该楼宇的物业管理势必难以维持。
    另外,随着社会的发展,企业对信息发展及通信的要求将会越来越高,正规写字楼会针对不同时期客户的要求逐步进行完善,而已售出的楼宇如进行大规模更新势必会非常艰难,到那时在这里办公的不便可想而知。
    综上所述,我个人认为中小企业在选择购买办公场所时一定要谨慎考虑,量力而为,不要盲目跟从。
加入时间:2003/2/27 15:41:00 阅读次数:1227