总第213期2013年06月01日
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房地产企业发展战略分析/何启真
    任何企业的发展都需要有一定的战略规划，遵循良性的发展规律，房地产企业的发展也不例外。房地产企业的做大做强有三方面最为重要，资金、人才、品牌。可以说资金是根本，人才是保障，品牌是提升。
    资金是任何企业发展的根本。缺乏资金，资金断流不单企业无法发展，就连能否生存都是个问题，只有资金有保证，才能谈到发展。从资金角度看房地产企业的发展可以分为三个阶段前期阶段、成熟阶段、稳步壮大阶段。也可以称之为资金发展的三部曲，一资金快速回笼，二融资上市、三稳步扩大营业额。
    对于任何房地产企业，都是从第一个项目开始发展的，第一个项目也就是房地产企业发展迈出的第一步，前期发展的首要任务就是迈好这第一步。对于第一个项目要选择自己有实力所能承担的项目，要保证项目的从头到尾都有充足的资金，如果有可能出现资金短缺的风险，可以选择相对较小的项目作为起步项目。无论选择什么规模的项目，最重要是选择好卖的，能够快速回笼资金的项目。
    快速回笼资金贯穿于整个房地产企业前期的发展战略。资金的快速回笼的重点在于项目的选择，选择什么样的项目才会卖的快。在整个房地产市场中，首次置业的购房者所占的市场比重最大，从市场分析来看，首置的刚性需求也最大。前期项目的选择尽量考虑首置市场，前期项目的选择要更多考虑首置群体的需求共性。绝大多数首置业主更为关心项目的地理位置，项目是否靠近城市的核心地段，项目周边的配套设施如何，如交通、购物、教育、医疗等。首置业主也较为关心户型的选择，户型是否经济实用，90—100平的两室两厅户型相对更为受到首置业主的青睐。
    被降价阴影所笼罩的低迷市场环境中，降价补偿机制尤为重要。项目在一定时期内如将项目整体房价下调则会对在承诺期间购房的业主进行一定比例或是全额的降价补偿，初看上去会给开发商带来一定的损失，其实则不然。如需要对项目进行整体房价下调，则说明还有大量房源未售出，且市场低迷，需要以降价手段刺激市场进行消费。降价手段刺激消费在多数商品市场中有着不错的表现，但房产在一定程度上有别于其它商品，房产具有总价高、持有周期长、有升值潜力等特性，绝大多数购房者在置业过程中都会慎重考虑，如果市场前景不明朗，即使有需求，购房者也会将购房计划推迟数年，这以年计算的时间，会给任何企业在资金流上带来沉重的负担，甚至这种负担是致命的。而对于有升值潜力的商品，商品价格越是走高，市场表现越是追涨。反之，商品价格越是低迷，市场表现也越为冷淡。事实表明，盲目的进行房产降价，往往不会刺激市场进行消费，反而丢掉市场信心。降价并非市场个体所能决定，而是市场的整体反应，个体只能随着市场走势进行调价，调价在某种程度上有一定的被动性。既然调价不可掌控，房地产企业更多的应该考虑项目的市场信心，降价补偿机制则能有效的建立自身项目的市场信心。
    无论如何选择项目，房地产企业前期发展的核心都是快速回笼资金。在发展一段时期过后，房地产企业逐渐具备了一定的规模，具备一定规模后进入了发展的成熟阶段，在此阶段遇到发展的瓶颈，为打破瓶颈，获得更大的资金支持，此时的发展需要融资上市。
    融资上市可以从资本市场上获得大量的资金支持，使得企业能够获得更大的发展空间。上市后使得企业拥有更多的关注度，让企业变得更具影响力，为企业的发展提供全方位的支持。
    一旦能够上市，标志着企业完全进入了成熟期。企业在行业内具备了较高的竞争力，企业需要不断的稳步壮大，持续稳步的扩大营业额，让企业在市场内占有更大的市场份额。在稳步壮大阶段，依旧需要迅速的回笼资金，但迅速回笼资金不再是发展中考虑的唯一问题，在资金流有保证的前提下，需要入主高端市场，进行多元化全方位的发展，让企业的影响力渗透到市场的每个角落。
    企业在发展中，资金有保证是最根本需要解决的问题，但不是需要解决的唯一问题。在社会中，人是发展的根本，在企业的发展中人也是核心要素之一。企业的发展离不开人才，人才是企业能够健康发展的保障。
    人才可以通过多种渠道获得，但企业需要的是能够融入企业文化，同企业建立互信关系的人才。这样的人才可不是到哪都能找到的，这需要企业自身来培养彼此相融的人才。
房地产企业培养人才可以十年磨一剑。我们从工程口为切入点进行阐述，从房地产企业项目公司的人员配置上可以分为三个层面，决策层即高层，管理层即中层，执行层即基层。高层为项目总具备全面决策能力，项目副总具备定向决策能力；中层为部门经理具备全面管理能力，主管具备定向管理能力；基层为工程师具备良好的执行能力，助理具备较强的学习能力。从发展次序依次可分为：助理、工程师、主管、经理、副总、项目总6个阶段。一般单期项目为两年一个周期，这两年一般是从单期项目的开始到收尾，这两年可以从某一角度学习了解单期项目的整个过程。如果从大学校园招聘助理开始，每个阶段以最快的两年进行提升，则最快十年则可磨一剑。
    从招聘入职开始，每经过一期项目的历练，如果自身能力能够符合更高职位的要求则进行升迁，如没有显著提升则原职不动，如连原有岗位都无法适应则被淘汰。经过几个周期的人才培养，企业将淘汰掉不适应企业的员工，也会在绝大多数职位上拥有融入企业的互信人才。
    发展扩张中先入主省会城市，项目决策层尽量从企业内部进行平调或升迁，管理层以及执行层可从当地进行招聘，招聘熟悉当地行规的社会人才。从省会城市向周边城市辐射发展，进入良性发展后，在当地实施十年磨一剑的人才计划，使得各区域公司都拥有熟悉当地市场且能够同企业建立互信关系的人才。
    十年磨一剑人才计划，不仅能够让企业培养出自己信得过的人才，也能充分带动企业内部人才的积极性，从人才发展战略上使得企业立于不败之地。
    有了资金和人才的两大保障，企业的发展提升更多的依赖于品牌，品牌是企业核心竞争力的体现。房地产企业的品牌建立需要两个核心，即品质与服务。
    品质主要体现在产品质量上，房地产产品质量以工程质量为核心，建立“三心工程”产品体系，即隐蔽工程质量过硬—住的放心，使用功能质量过硬—用的顺心，装饰装修工程质量过硬—看的舒心。做到让业主对产品无任何后顾之忧。
    当下商品房的发展趋势倾向于精装房，精装房可有效控制业主二次装修所带来的国家资源浪费；精装房交房即可入住，让业主入住变得更加便利；精装房也有利于物业的管理及维修服务等。精装房对品质也有着更高的要求，精装房的产品质量将会成为未来市场的竞争核心。
    品牌离不开服务，房地产企业的服务可以分为两大类，即销售服务和物业服务。
    销售服务让购房者买房变得轻松愉悦，销售服务尽量去掉繁杂的手续，从每一个细节做好代办服务，让购房者不再感到买房是件麻烦的事，让买房变得轻松。做好销售服务让买房成为购房者的美好体验，让买房成为购房者津津乐道的愉悦之事。
    物业服务不单单是做到清洁、保卫、维修等基本服务。物业服务要让业主感到家一样的温暖。服务最大的作用就是让人拥有幸福感，物业服务要让每一位业主充分感受到幸福感，将幸福感发挥至极致。
    有了品质和服务的两大保证，企业的品牌在稳步的发展中定会脱颖而出。
    房地产企业的发展，资金是根本，人才是保障，品牌是提升。让我们企业不断的发展壮大，贡献于社会，服务于人民。

何启真：沈阳锦联置业有限公司工程部  
加入时间：2013/6/27 18:21:00 阅读次数：2063