总第209期2013年01月01日
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城镇化激发锦联地产正能量 ——关于打造产业地产的思考/沈泽洋
    十八大报告指出：“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，还强调加大城乡统筹发展力度,推动城乡发展一体化，构建科学合理的城市化格局，这些要求和部署符合世界潮流、符合中国国情，体现中国特色。”
    十八大报告全篇提及城镇化七次，而十七大报告全篇提及城镇化仅为两次,从中不难看出城镇化在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地位。在2012年的中央经济工作会议上，“城镇化”首次单独列为主要任务，进一步凸显出这一“中国发展的大战略”的重要性。
    有人说，工业化创造供给，而城镇化则“制造需求”。城镇化制造的需求不仅是人口进入城镇后的消费需求，还有庞大的基础设施、公共服务设施和住房建设需求，这是巨大的“累积效应”。有经济学家做过估算，我国城市化率提高1%，就能带动居民消费总额增加1200亿元。如若城镇化伴随着城市的产业结构调整，那么城镇化在成为中国未来经济增长重要引擎的同时，还将对我国的经济发展产生更为深远的影响。
产业地产顺应城镇化发展要求
城镇化与城市化虽一字之差，却谬以千里。城镇化与城市化原本是一个舶来品，用来对社会发展中农业人口向非农业人口转移这一现象进行描述，源自同一个单词urbanization，从这点来说他们是一样的，没区别的。然而，近年来全球化引起的城市竞争，又把焦点聚向了超级城市。有人称地区间甚至国家间的竞争就是核心城市间的竞争，所以近来沿海的一些省份如广东，又用“城市化”的提法替代了“城镇化”，希望把发展的侧重点转到城市质量的提高上，从而出现以城市中心为圆点的扩张式发展模式。
    实际上，在urbanization的后期阶段，人口的流动已不再是由农业向非农业的流动，而是非农人口在城市间的重新聚集。这种非农人口在城市间的转移，总会呈现出某种特定的结果，如在英国和法国，人口转移的结果是在其国内形成人口高度聚集的伦敦、巴黎特大型都市。现在，大城市带来的城市诟病人所共知，人们才会想起《美国大城市的死与生》的作者简雅各布斯（加拿大）于上个世纪六十年代提出的警示。基于此，城镇化才名正言顺的回归理性。
    产业新城是以产业发展带动城市建设的区域开发模式，彻底改变通过大量的旧城改造，大规模拆迁，推动的所谓城市化，是产业和城市协调发展、双向融合的理念，集合了工业化、城镇化两大趋势，解决了工业化和城镇化脱节的问题。产业新城其形成路径是通过产业园区化—园区城镇化—城镇现代化—城镇都市化，实现产业与新城区的融合发展。产业新城模式既继承了传统园区的优点，又弥补了其不足。产业新城实施的理念是“以产带城，以城促产，产城共荣，协同发展”，推动园区经济从“单一的功能型园区经济”向复合功能的“产业、商业、人居”城市型经济发展，搭建构成内生循环系统的“生产、服务、消费”三元经济结构的协同发展平台。
    以往城镇化是建立在乡镇企业基础上，很多乡镇企业没有相应的集聚效应，公用设施不能供应，也不能形成相应的集聚效率，使得乡镇企业发展受到越来越多的挑战，进而纷纷向中心城市转移。而今，伴随产业升级的城市产业结构调整再一次成就了新型产业迁徙的模式，以生产者服务业为代表的现代服务业在高科技的影响下已经突破了原有的服务局限性，开始出现“同步异地、异步异地”的服务特点，这种产业形态正处于发展初期，产业新城的低成本运营恰好是其孕育的最佳土壤。另一方面，极端城市化发展造成的CBD为代表的城市核心区域房租成本居高不下，也促使部分产业寻求更为适宜发展环境的诱因。因此，产业地产顺应当下城镇化发展的客观要求。
产业地产对应了地产发展之道
    如果说：“住宅地产是中学生，商业地产是高中生，产业地产是大学生”。那么，我认为跳出产业地产本身的以区域经济发展为战略思考方向的产业地产就是研究生。在古代，人们认为安居乐业，也就是说只有安居了才能够乐业，这个是基于那个时代特征的思考，因为在一个战火纷飞的年代，如何保全自己有一个安全的居所才是乐业的前提。而如今，我认为这句成语应该改为乐业安居，道理很简单业之所以为业是因为其是人类生存的必要手段。以食物为代表的业就是农业，以工具或器具为代表的业就是工业，而以满足精神层面的需求为代表的业就是服务业，基于此才有了第一产业、第二产业、第三产业的划分。
    地产之道，讲求产业、商业、人居的协调发展，其核心是围绕人的关系。知道了其中的一种业态那么你就知道了一、知道了其中一种业态与人的关系那么你就知道了二、知道了三种业态与人的关系才称之为三，这也就应和了道生一、一生二、二生三、三生万物的思想精髓，也就寻求到了一条基于哲学思想之下的地产发展之道。
    就构成要素的角度我们如何看待产业地产：产业是产业导入，地产开发是为了提供空间载体，而驱动却是由于资本，包括对地产开发的资本以及对产业发展的资本。我们可以这样去思考，产业+地产=产业园、产业+资本=孵化、地产+资本=房地产金融化。可以看到，不同的视角下，产业地产的形态是不同的，而当我们跳出了产业地产本身之后，我们还会延伸出很多有意思想法，而这些想法就决定了我们的高度，更决定了我们的未来。
    就业态的类型角度我们如何看待产业地产：住宅、商业、产业围绕的是人一天的三个不同的八小时，包括：休息的八小时、工作的八小时、休闲的八小时。那么单独的拿出产业地产当中的住宅那就是我们的世纪经典，单独拿出来其中的商业就是我们的经典生活商业街区，单独拿出其中的产业就是我们的锦联国际大厦，我们要做的就是如何在一个新城区将其开发成功。解决了这个问题，也就真正理解了产业地产是地产发展的应对之道。
    城镇化凸显锦联集团结构优势
    在城镇化发展方向方面，专家认为，留得住人的城市才是宜居城市，要从物的城镇化转化到人的城镇化，舒服的城市生活应该是四有，有收入、有服务、有善治、有舒适。因此，以产业地产为代表的城镇化发展要求，不仅要从地产的视角看待产业的发展，更要由产业发展的视角看待地产的开发，切实在功能上满足产业发展的需求，进而实现产业人口的导入，以及人口导入后的和谐共生。
    产业地产在形态上是地产，在业态上是产业，在功能上是服务。产业地产要求房地产开发商不能只懂得盖房子，还要懂得盖什么样的房子，更要懂得经营产业即所谓的服务。产业地产应该从定位、规划到施工，从人才、资本、品牌到招商、运营等各个方面展开体系化建设，营造内生循环功能的产业生态系统，才能真正实现产业的落地及可持续发展。
    产业地产中对于产业的关注，不仅仅是关注单一产业本身，更关注产业链条的有机整合。这就要求从价值链的角度去深挖产业地产，我们至少具有两个方面的能力：第一，具有对产业及产业发展趋势的预判能力；第二，具有对产业政策及政策制定的引导能力。前一种能力建立在具有产业发展的实战经验之上，后一种能力建立在长期的产业政策梳理基础之上。做产业地产，二者缺一不可。
    锦联集团历经二十余年的蓬勃发展，已然成为集国际综合物流服务、房地产开发、金融产业投资三大产业为一体的，具有国际资本战略合作关系的，按照现代企业制度设立和运行的，跨行业、跨地区经营的大型企业集团。从产业结构上看，锦联集团不仅有房地产开发的经验，更有国际综合物流服务领域的行业经验，配以金融产业投资资本，可谓具备了产业地产发展的“先天条件”。因此，新形势下城镇化战略的提出，凸显出锦联做产业地产的优势所在。
    城镇化激发锦联地产的正能量
    融会贯通地产开发领域以往的经验，锦联地产的品牌之路可以预见，而产业地产却可以加速这一历程的步伐。以产业地产实现锦联地产集团由大到强是完全可以借鉴的，联想控股的融科智地便是最好的例子。
    融科智地于2001年6月11日正式成立，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，是联想控股的核心资产，总资产过二百亿。凭借联想控股强大的产业和资本后盾，融科智地目前布局北京、天津、武汉、重庆、长沙、杭州、无锡、大连、合肥、山东、九江、三亚等15个城市，积极参与综合性新城的开发建设，并在此过程中为企业客户提供全方位的产业服务。
产业结构与能力结构上，锦联地产具备了做产业地产的一切条件，城镇化战略的提出更是为锦联地产以此树立品牌战略创造了条件，通过锦联控股集团的产业结构优势激发锦联地产在产业地产方面的内在潜能，配以资本优势可以使锦联地产在产业地产领域独树一帜，从而更加自信、更加充满活力的迎接地产市场长期向好的发展需求。
    2013用心创造价值，不仅是锦联地产年会的主题，更是锦联地产由大到强的里程碑。城镇化激发锦联地产正能量的同时，年度复盘这一现代企业管理方法论的具体表现形式势必为锦联地产的恒久发展保驾护航。放眼2013年，锦联集团必将昂首阔步，迈向新的辉煌。


                                            锦联地产集团行政管理本部
                                              企业管理经理 沈泽洋
加入时间：2013/3/21 19:18:00 阅读次数：1803