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大连文化地产之我见/沈泽洋
近年来,文化地产作为地产行业的奇葩广泛被人们所关注,结合国内现状业界将其归纳为以下四种模式:
一是地产商眼中的“文化地产”,即把房地产包装为所谓的人文产品,名曰人文地产;
二是景区地产概念,即开发商在从事景区开发时,附带进行周边的地产开发;
三是文化街区概念,其代表是古玩一条街、书画一条街等商业街区地产的开发,同时也或有附带住宅的开发;
四是以文化经济产业园区为形式的文化地产模式,其形式和运营皆类似于目前的工业产业园,其地产项目也类似于工业地产,并且还需要负责园区的招商和管理。
目前第一种模式较为普遍和泛滥,已被国家警觉并被明令禁止,以防跑马圈地。第二种模式虽适用于大连这座著名的旅游城市,但过多的参与商业运营势必影响主业的发展。第三种模式我们比较熟悉,类似集团的成名之作——锦联经典生活。第四类文化地产概念,源自于对各类产业园区的扩展,以打造文化产业为特质,以文化生产基地或集群文化产业为概念,获得政府土地进行对外招商,并管理园区。
结合大连的城市环境及集团的实际情况,文化经济产业园区也许将会成为集团今后推进文化地产投资的主要发展方向,就此浅谈一下我对大连文化地产的一些看法,以飨读者。
一、大连旅游地产为文化地产建设铺路
大连,位于欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,西北濒临渤海,东南面向黄海,自然景色绮丽,气候宜人,市区建筑风格各异,街心花园和广场点缀街道,是著名的海滨旅游和避暑胜地。据大连市旅游局公告,2011年旅游创汇8.05亿美元,国内旅游收入597.90亿元,实现旅游总收入650.22亿元,同比增长18.20%。
旅游产业的蓬勃发展带动了旅游地产的兴起,随着时间的推移,越来越多的知名开发商选择进入大连开发旅游地产项目,并且知名开发商多数会选择为自己的旅游地产项目周边打造更多休闲娱乐配套,以此来增添项目的附加值。
其实,打造更多的休闲娱乐配套是基于旅游经济的需要。杭州与大连旅游资源总体相当,2011年旅游创汇19.57亿美元,国内旅游收入1060.84亿元,实现旅游总收入1188.03亿元。旅游收入的巨大差距在某种程度上反应了两座城市休闲产业的发展差距,作为城市的管理者怎能视而不见,因此大连市旅游局才会有了“北方不夜港工程”的重装启航。
建设北方不夜港,就是借助大连临港临海的优势资源、完善的城市功能和良好的生活环境,在全市范围内整合城市夜间生活的各类要素,以炫丽的灯光系统为背景,以旅游消费和文化景观为载体,打造集文化、休闲、娱乐和商业于一体的城市“夜经济”,丰富城市旅游文化内涵,活跃市民和游客文化生活,树立大连“浪漫之都不夜港”的新形象。
可以想象,大连旅游地产对休闲配套的需求非常强烈,但受制于季节因素,围绕旅游地产而设立的大规模商业休闲配套很难独立运营下去,因此大连的金石滩在冬季显得颇为萧条,不过大连的旅游地产却为文化地产铺好了发展之路。
二、文化创意产业是对文化产业的超越
文化产业,这一术语产生于二十世纪初。最初出现在霍克海默和阿多诺合著的《启蒙辩证法》一书之中。它的英语名称为Culture Industry,可以译为文化工业,也可以译为文化产业。联合国教科文组织关于文化产业的定义如下:文化产业就是按照工业标准,生产、再生产、储存以及分配文化产品和服务的一系列活动。2004年,国家统计局将文化及相关产业概念界定为:为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动,以及与这些活动有关联的活动的集合。
文化创意产业(Cultural and Creative Industries)的概念最早出现在1998年出台的《英国创意产业路径文件》中,该文件明确提出,“所谓创意产业,就是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业,以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。”目前,文化创意产业主要包括广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。
文化创意产业一般是以文化、创意理念为核心,是人的知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现,其创作过程与信息技术、传播技术和自动化技术等高新技术密切相关,其产品价值明显高于普通的文化产品和服务,某种意义上来说是对文化产业的一种超越。作为一种新型的经济形态,文化创意产业是一种生态友好性强、资源依赖性弱、能源消耗量少、环境损害程度低的经济增长类型,充分强调知识、科技、创新等内源性要素在经济增长中的作用,代表着经济发展的新方向。世界创意产业之父约翰•霍金斯曾在《创意经济》一书中指出,全世界创意经济每天创造220亿美元,并以5%的速度递增。
2012年2月,文化部发布《“十二五”时期文化产业倍增计划》,将创意设计业作为文化系统“十二五”期间要发展的十一个重点行业门类之一,并明确了搞活创意设计市场、培育壮大创意设计类龙头企业、建设创意设计产业孵化器等主要举措,以及保护创意设计知识产权、培养创意设计产业人才等政策支持手段。大连产业正在转型升级,文化创意产业代表了新兴产业的发展方向,现已成为大连优先发展的产业之一。
三、文化创意产业园模式的构想与推演
从文化创意产业发展路径看,首先应该依托大连现有的旅游产业,实现旅游到休闲旅游的过渡,通过提供丰富的休闲旅游配套设施与服务,为吸引高素质的创意人才创造良好的环境;第二步是做“创意”继而“产业”,通过产业人口的集聚,促进受季节因素严重制约的休闲产业发展;第三步是做住宅,乐业的保障就是安居;第四步是做商业,商业配套与大休闲旅游配套相呼应,带动区域经济的整体繁荣。区域经济的快速发展可以带动土地价值、产品价格及运营收入的大幅攀升,实现总体收益的快速增长,确保服务品质的长期向好,良性循环的发展模式就此诞生。
创意产业园区被看作是发展文化创意产业的有效途径之一。随着政府对创意产业认识的日渐深入,自2005年开始,以上海、北京为首,创意产业园区在中国大陆如雨后春笋般蓬勃发展起来。然而,纵观国外著名创意产业园区,无不根据自身的历史传统、文化特点、地理优势、经济实力而建立,无不经过了若干年对文化创意氛围、创意人才、公众文化创意消费习惯的培育过程。因此,我们不能简单的一哄而上、盲目跟风,应该因地制宜、实事求是,从本土文化历史土壤中汲取营养,从本地特色优势资源里寻找方向,发展具有本土特色、服务区域经济的创意产业园区。
对于大连而言,法国的索菲亚-安蒂波利斯科技城模式可资借鉴。索菲亚位于被称为“旅游天堂”的法国南部著名的蓝色海岸上,距离尼斯15公里,距戛纳10公里。科技城创建于1972年,占地1200公顷,目前已成为以研究为主的“欧洲IT谷”。索菲亚科技城拥有一个12公顷的园林花园、2个游泳池、20个网球场、高尔夫球场、桑拿、体操、酒吧、马场等丰富多彩的度假设施,以及超市、度假酒店、会展、图书馆等功能齐全的园区配套。至于文体生活,电影节、唱片节、歌舞比赛、网球赛、汽车赛,常年不断。
四、政府要明确培育责任明晰产业政策
发展创意产业,企业是主体,政府要主导,大连“官助民办”模式就很值得借鉴。
“官助民办”中的“官助”主要体现在推进软件和信息服务业发展过程中。在此过程中,大连曾充分遵循产业发展的客观规律,立足为产业发展解决实际问题,先后出台、设立了《大连市关于吸引软件高级人才的若干规定》、《大连市进一步促进软件和服务外包产业发展的若干规定》、软件人才专项资金等一系列产业政策。还先后建设了大连嵌入式系统公共开发服务平台、大连软件公共技术平台、大连软件开源公共开发服务平台等一批公共服务平台,为企业自主创新提供强有力的支持。
针对文化创意产业的发展,大连政府应该一如既往的坚持“官助”模式,明确对于文化创意产业发展的责任和明晰产业扶持政策,充分做到产业发展的需求在哪里,政府的服务就要延伸到哪里。
政府要明确培育责任,成立专门的文化创意产业促进中心,整合大连创意产业资源,制定大连创意产业的发展目标及策略,强化导向、构筑平台、推动集聚、形成体系,逐步形成以大连文化创意产业促进中心为平台,大连文化创意产业园区为载体,公共技术平台、公共渲染平台为支撑,各创意产业集聚区为呼应的现代产业体系构架,整体推进大连创意产业发展。
政府要明晰产业政策,在园区建设与人才环境、创意气氛的营造上下功夫,在硬件设施、人才引进、研发投入、产销关系等方面给予大力支持,切实出台针对园区开发建设者和园区内企业的扶持政策,如减免税收、补贴租金、提供配套设施服务、人才引进等鼓励性政策,并采取贷款贴息等方式为园区创造更好的发展环境。
五、延续锦联经典铸造多元化城市魅力
昨天,大连经典生活已经成为大连“夜生活”的代名词,成为大连休闲文化夜生活区第一品牌。作为地产集团的开篇之作,大连经典由5栋高层阳光海景小户型白领精装公寓和4万平方米集中式休闲文化夜生活商铺群落构成,辐射天津街商业区、人民路CBD、大连未来旅游港等城市命脉。项目自建设以来,先后荣获了CIHAF中国房地产名盘、中国知名商业楼盘、中国知名地产项目、大连市特色商业示范区、十佳旅游城市商业服务人文景观、辽宁省最具投资价值商业地产项目、辽宁省人居经典综合金奖等多项殊荣,为大连城市文化建设做出了卓越的贡献,成为北方明珠璀璨光环下最为明亮的一抹。
今天,沈阳锦联坚果公园的开发建设序幕已经拉开,花园式生态办公理念已经在辽沈大地上恢弘开篇。作为地产集团进军产业地产的发轫之作,坚果公园项目位于沈阳浑南新区,是国家大学科技城的核心区,距离全运会举办地仅3公里。坚果公园占地17平方公里,总建筑面积近200万平,涵盖高端写字楼、五星级大酒店、商业街区、别墅等多种业态。目前,坚果公园招商中心的蝶形裙楼已经获得国家知识产权局设计专利,多项低碳、生态科技在园区得以应用。不久的将来,一个兼具生态价值、文化价值和旅游价值的,世界独一无二的坚果公园必将一步步完美呈现于世人面前。
明天,文化创意产业园模式或将成为集团进军文化地产的发展方向。我们首先要从地产的角度看待文化的继承,文化产业的发展和延伸;再从文化的角度审视地产的建筑规划、园林景观,乃至后期的运营服务。只有这样,才能将本土文化、文化产业乃至文化创意产业与项目自身进行有效整合,才能明确首发项目,并将产业、商业、人居的配比关系设计的更为合理,才能将项目真正建设成为有思想的“活建筑”,才能充分实现大连文化活力的创新,从而营造出大连多元化的城市魅力。
沈泽洋:地产集团行政管理本部
加入时间:2013/1/25 17:00:00
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