总第206期2012年11月01日
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如何做一名地产设计管理者?——从角色转变与设计管理谈起/张立宏
前些天接到一个以前同事的电话,咨询是否可以买楼,并且说现在的价钱多划算,有多少的优惠,比周边楼盘便宜了多少,具备投资价值。
这不禁令我感到有些诧异,这位同事是我招聘进入地产公司的,以前都在设计院做建筑设计。和大多数技术人员一样,她有很强的作品情节,总是从技术以及规范的角度考虑问题,追求立面效果,对于成本、营销方面参与意愿不强。在原来的地产公司工作了三年,还是没有令她完成角色的转变。
地产公司的设计管理人员,大多出身于设计单位,都有着类似的知识背景及行业习惯。但是站在地产公司的角度,盈利性是企业关注的重要方面,供职企业的设计管理人员在进行规划设计工作中,不仅要追求完美的设计效果,也要追求合理的盈利结果。
那么如何成为一个合格的地产公司设计管理者呢?
首先要尽快完成角色转变。要记住你首先是一个房地产商,然后才是设计管理人员。市场经济下的房地产企业追逐合理合法的利润。我们作为地产公司从业人员,必须铭记要为公司创造价值。
其次你要学会管理,地产设计管理人员不是设计院的工程师,现已有很多公司明确提出设计部人员不允许画图,我对此深表赞同。你做的工作是管理与协调。
在内部管理上:
1、你要参与产品定位,充分理解客户是谁,要做什么类型产品,客户的敏感点是那些,是如何排序的。并且要对策划定位提供技术支持,以保证其能够落地实现。
2、你要同开发部门配合,了解当地政府规划管理部门的规定与喜好(如:喜欢现代还是古典,喜欢地中海式的还是法式的)。掌握当地的挡光计算规定及常规做法;掌握当地的面积测算原则与具体执行情况;掌握当地的人防、消防特殊规定。一定要在设计过程中,依靠开发部同政府各职能部门提前沟通,提前发现问题,提前解决问题,以加快审批速度。
3、你要有着很强的成本意识。设计过程将经决定总成本的70~80%,那么如何在成本目标的尺度内,配合成本部门,合理的分配成本,这是考量一个合格设计管理者的重要标尺。
4、你要同工程部紧密配合,不要出现设计的好像很合理,但是施工效果、施工质量却很难达到的情况。并且施工过程中要多去工地,及时发现设计疏漏、设计缺陷,并及时调整。施工完成后,应会同工程部,对工程进行总结,提升设计质量。
5、你要同物业部门在前期、后期都有良好的沟通。物业部门是直接联系客户的,他们的反馈是最直接、最真实的。也是对产品设计有着重大指导意义的。
在外部管理上:
1、首先是要选择一家合适的设计单位,这里要强调的是优秀的设计单位未必是最适合的。大牌的设计公司中并不是每个人都是高水平的,原则上是选设计团队而非是设计公司。并且每个公司、每位设计师的擅长各有不同,在选择上要根据项目的实际情况及我司的要求有目的的进行筛选。
2、对于设计单位的管理。要强调的是“计划管理”与“成本管理”。规范是设计单位应该考虑的,而我们主要是从客户、成本的角度来考虑设计,并尽可能的游走于规范与规定的边缘,以确保成本的可控,实现利润的最大化。
地产公司的设计管理者并不等同于设计单位的设计师,二者之间技术方面有着共性,但在角色上有着本质的区别。绝不是请一位设计大师来地产公司,就能将设计管理工作做好的。作为一个合格的设计管理者,一定要清晰的知道自己的岗位职责,并尽快的学会如何进行管理。
张立宏:锦联地产集团规划设计本部建筑设计副总监
加入时间:2012/11/19 18:05:00
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