总第202期2012年07月01日 ◆ 新闻 >> 锦联集团召开五月份三产业... >> 台湾永丰银行海外业务处人... >> 锦联集团召开2012年中... >> 锦程集团蝉联中国货运业大... >> 锦程参加MCC航线推介会 >> 锦程集团应邀参加首届京交... >> 锦程参加中亚运输货代企业... >> 锦程与德国代表团会商物流... >> 大连市物流协会领导来访锦... >> 锦程集团设立唐山、常州集... >> 院藏浅山——暨锦联·上水... >> 锦联集团董事长李东军一行... >> 沈阳国家大学科技城新经济... >> 锦联左岸商网5月火爆热销 >> 锦联地产营口项目迎来多家... ◆ 物流 >> 大客户开发维护与管理/赵... ◆ 锦程巡礼 >> 如何打造精英团队/李红 ◆ 加盟之窗 >> 乘风破浪会有时，直挂云帆... ◆ 收获锦联 >> 锦联贷款管理本部携手各异... >> 超越自我，携手同行/林炳... >> 锦联家庭，其乐融融 >> 攀登，为了最美的风景/邓... >> 展现团队风采，勇攀事业高... >> 锦联控股集团携手投资担保... ◆ 地产 >> 项目设计管理心得/孙芳 >> 浅谈物业经营管理/吴昊 ◆ 金融 >> 担保公司风险控制与业务拓... >> 温州金融改革的启发/张富... ◆ 锦联之家 >> 党委召开新党员发展、预备...

2019年第5期(总283期) 2019年第4期(总282期) 2019年第3期(总281期) 2019年第2期(总280期) 2019年第1期(总279期) 2018年第12期(总278期) 2018年第11期(总277期) 2018年第10期(总276期) 2018年第9期(总275期) 2018年第8期(总274期) 2018年第7期(总273期) 2018年第6期(总272期) 2018年第5期(总271期) 2018年第4期(总270期) 2018年第3期(总269期) 2018年第2期(总268期) 2018年第1期(总267期) 2017年第12期(总266期) 2017年第11期(总265期) 2017年第10期(总264期) 2017年第9期(总263期) 2017年第8期(总262期) 2017年第7期(总261期) 2017年第6期(总260期) 2017年第5期(总259期) 2017年第4期(总258期) 2017年第3期(总257期) 2017年第2期(总256期) 2017年第1期(总255期) 2016年第12期(总254期) 2016年第11期(总253期) 2016年第10期(总252期) 2016年第9期(总251期) 2016年第8期(总250期) 2016年第7期(总249期) 2016年第6期(总248期) 2016年第5期(总247期) 2016年第4期(总246期) 2016年第3期(总245期) 2016年第2期(总244期) 2016年第1期(总243期) 2015年第12期(总242期) 2015年第11期(总241期) 2015年第10期(总240期) 2015年第9期(总239期) 2015年第8期(总238期) 2015年第7期(总237期) 2015年第6期(总236期) 2015年第4-5期(总235期) 2015年第3期(总234期) 2015年第1-2期(总233期) 2014年第12期(总232期) 2014年第11期(总231期) 2014年第10期(总230期) 2014年第09期(总229期) 2014年第08期(总228期) 2014年第07期(总227期) 2014年第06期(总226期) 2014年第05期(总225期) 2014年第04期(总224期) 2014年第03期(总223期) 2014年第02期(总222期) 2014年第01期(总221期) 2013年第12期(总220期) 2013年第11期(总219期) 2013年第10期(总218期) 2013年第09期(总217期) 2013年第08期(总216期) 2013年第07期(总215期) 2013年第06期(总214期) 2013年第05期(总213期) 2013年第04期(总212期) 2013年第03期(总211期) 2013年第02期(总210期) 2013年第01期(总209期) 2012年第12期(总208期) 2012年第11期(总207期) 2012年第10期(总206期) 2012年第09期(总205期) 2012年第08期(总204期) 2012年第07期(总203期) 2012年第06期(总202期) 2012年第05期(总201期) 2012年第04期(总200期) 2012年第03期(总199期) 2012年第02期(总198期) 2012年第01期(总197期) 2011年第12期(总196期) 2011年第11期(总195期) 2011年第10期(总194期) 2011年第09期(总193期) 2011年第08期(总192期) 2011年第07期(总191期) 2011年第06期(总190期) 2011年第05期(总189期) 2011年第04期(总188期) 2011年第03期(总187期) 2011年第02期(总186期) 2011年第01期(总185期) 2010年第12期(总184期) 2010年第11期(总183期) 2010年第10期(总182期) 2010年第09期(总181期) 2010年第08期(总180期) 2010年第07期(总179期) 2010年第06期(总178期) 2010年第05期(总177期) 2010年第04期(总176期) 2010年第03期(总175期) 2010年第02期(总174期) 2010年第01期(总173期) 2009年第12期(总172期) 2009年第11期(总171期) 2009年第10期(总170期) 2009年第09期(总169期) 2009年第08期(总168期) 2009年第07期(总167期) 2009年第06期(总166期) 2009年第05期(总165期) 2009年第04期(总164期) 2009年第03期(总163期) 2009年第02期(总162期) 2009年第01期(总161期) 2008年第12期(总160期) 2008年第11期(总159期) 2008年第10期(总158期) 2008年第09期(总157期) 2008年第08期(总156期) 2008年第07期(总155期) 2008年第06期(总154期) 2008年第05期(总153期) 2006年第08期(总132期) 2008年第04期(总152期) 2008年第03期(总151期) 2008年第02期(总150期) 2008年第01期(总149期) 2007年第12期(总148期) 2007年第11期(总147期) 2007年第10期(总146期) 2007年第09期(总145期) 2007年第08期(总144期) 2007年第07期(总143期) 2007年第06期(总142期) 2007年第05期(总141期) 2007年第04期(总140期) 2007年第03期(总139期) 2007年第02期(总138期) 2007年第01期(总137期) 2006年第12期(总136期) 2006年第11期(总135期) 2006年第10期(总134期) 2006年第09期(总133期) 2006年第07期(总131期) 2006年第06期(总130期) 2006年第05期(总129期) 2006年第04期(总128期) 2006年第03期(总127期) 2006年第02期(总126期) 2006年第01期(总125期) 2005年第12期(总124期) 2005年第11期(总123期) 2005年第10期(总122期) 2005年第09期(总121期) 2005年第08期(总120期) 2005年第07期(总119期) 2005年第06期(总118期) 2005年第05期(总117期) 2005年第04期(总116期) 2005年第03期(总115期) 2005年第02期(总114期) 2005年第01期(总113期) 2004年第12期(总112期) 2004年第11期(总111期) 2004年第10期(总110期) 2004年第09期(总109期) 2004年第08期(总108期) 2004年第07期(总107期) 2004年第06期(总106期) 2004年第05期(总105期) 2004年第04期(总104期) 2004年第03期(总103期) 2004年第02期(总102期) 2004年第01期(总101期) 2003年第12期(总99、100期) 2003年第10期(总98期) 2003年第09期(总97期) 2003年第08期(总96期) 2003年第07期(总95期) 2003年第06期(总94期) 2003年第05期(总93期) 2003年第04期(总92期) 2003年第03期(总91期) 2003年第02期(总90期) 2003年第01期(总89期) 2002年第12期(总88期) 2002年第11期(总87期) 2002年第10期(总86期) 2002年第09期(总85期) 2002年第08期(总84期) 2002年第07期(总83期) 2002年第06期(总82期) 2002年第05期(总81期) 2002年第04期(总80期) 2002年第02,03期(总78,79期) 2002年第01期(总77期) 浅谈物业经营管理/吴昊    “物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主（出租或自用物业的产权所有者）的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求”。这是《物业经营管理》书中的一段话，它恰如其分地定义了物业经营管理的内涵，让每一个从事物业经营管理的人对此有了更加清晰的思路，也让我有感而发，萌生出一些对于物业经营管理的新的理解。     说到新的理解，我不得不想起一个听过无数次的小故事：     故事里有一个穷人和一个富人。富人很可怜这个穷人，想帮他致富。于是送给他一头牛，嘱咐他好好开荒，春天撒下种子，秋天就可以脱离贫穷。穷人满怀希望开始奋斗，可是没过几天，牛要吃草，人要吃饭，日子比过去还难。于是他想，不如把牛卖了买几只羊，先杀一只吃，剩下的可以生小羊，长大可以卖更多的钱。穷人的计划如愿以偿，只是吃了一只羊之后，小羊迟迟没有生下来，日子又艰难了，忍不住又吃了一只。穷人想，这样下去不得了，不如把羊卖了买些鸡，鸡生蛋的速度要快一些，日子立刻能够好转。穷人的计划又如愿以偿，但是日子并没有改变，艰难了，又忍不住杀鸡，终于杀到只剩下一只鸡时，穷人的理想彻底崩溃了。心想，致富是无望了，不如把鸡卖了，打壶酒，一醉解千愁。春天来了，富人兴致勃勃送来种子，发现穷人醉卧在地上，房子里依然一贫如洗。富人转身走了，穷人继续贫穷。     听说过这个故事的人都知道，它就是要告诉我们“你不理财，财不理你。”这样一个简单的道理。在没有涉足物业经营管理领域之前，我对于这句话的理解很直接，“财”指我们的个人财产，如果我们一贫如洗，就像故事里接受馈赠前的穷人，我们没财可理，也就不存在新财富的创造。可一旦有财可理，我们就要认真规划，只有这样才能脱离贫穷，但是对于做物业经营管理的人来说，这个“财”似乎又多了一层含义，对于企业来说，“财”就是资产，企业的目标是用自己的资产创造财富，换句话说，要使资本增值，就要慎重经营管理自己的资产，不然就会像故事里的穷人一样，继续贫穷。如同彼得•德鲁克说过的：“除非一个企业产生的利润大于其资本成本，否则这个企业是亏损经营的，到挣足它的资金成本以前，企业没有创建价值，是在摧毁价值”。 那么，如何经营？如何管理？如何使企业的资产价值最大化呢？我想，以下三点应该是我们首先要重视的：     一、扎实的房屋设施设备管理，是物业得以保值升值的基础。     房屋作为不动产，是长期消费品，非短期行为，房屋本体和设施设备系统维护保养做的不好，不仅直接影响其使用寿命，也影响到房产的市值以及物业保值增值的潜力。打个比方说，假定住宅物业内的电梯设计寿命为20年，住宅使用期限为70年，通过良好的管理和维护，使电梯的安全运行年限达到了设计寿命，这就实现了物业的“保值”；如果通过完善的管理与维护，使电梯的安全运行超过了设计运行寿命，而且在使用的过程中减少了大、中修及更新改造次数，由此减少了业主费用的支出，节省的资金即是“增值”。就物业管理而言，从房地产开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期管理的目标，都是为使房地产的价值最大化，而房屋本体和设施设备（如供配电系统、中央空调系统、排风机设备、给排水、消防、电梯、通讯设备等）的管理，可以说是物业管理中最基础、最本质、最需专业技术的核心内容。     二、良好的综合管理与服务，是物业得以保值升值的前提。     随着物业管理市场的快速发展，必然要求从业企业的服务理念、服务手段、服务水准也要相应的提高，一个项目的绿化、清洁、公共秩序、车辆、装修等物业基础管理工作，不仅影响到业主的生活质量，同时对项目资产品牌的形象、以及房屋保值增值功能的实现也有直接的影响。可以想象，一个杂草丛生、垃圾遍地、秩序混乱、到处乱堆乱挂的小区，其房屋想在市场上卖出高价是不可能的。     三、后续的巨大投入，是物业得以保值升值的保障。     目前，由于房屋维修资金（基金）管理法规制度不完善、职能部门监管乏力、资金归集不到位等各种原因，造成各地房屋维修资金普遍缺乏，很多建成不久的项目即出现了“一年新、二年旧、三年破”的现象，其中原因除了物业管理与服务不到位、不完善之外，后期的管理中维修资金缺乏及筹集困难是一个重要原因，很多物业公司都面临着“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。一直以来，锦联集团、锦联物业都非常注重对锦联建成并管理的项目的持续投入，不断强化物业管理的人才、资金、市场、管理和技术等方面的整体效应，以高标准、高水平的管理创造高效益，持续保障和提升物业的价值。     总之，物业经营管理应该避免仅仅满足于保洁、保安、维修等基础的功能性管理，而是应该站在业主的角度和立场，在提供优质的物业管理基础服务的同时，强化资产管理意识，将房屋作为一种资产来管理和运作，进而将整个住宅区（或整个商业楼宇）创建成一个优良的资产品牌，持续保障和提升物业的价值，实现“业主利益最大化”，实现多方共赢。这是锦联物业在今后的企业经营管理中应该关注的一个焦点核心，也是我们今后需要努力的方向。     反思中国物业管理行业，经过二十多年的发展，有过高歌猛进、有过低迷徘徊、也有过痛心疾首，现在是到了应该冷静反思、回归理性的时候了。在不断提高物业管理的服务水平、增强服务性功能的同时，如何实现物业管理的核心价值，促进物业的保值、增值，进而实现资产的价值最大化，解除置业者后顾之忧，确实是每个物业管理人应该积极思索的问题。 吴昊：大连锦联物业管理有限公司总经理 加入时间：2012/7/9 10:19:00 阅读次数：1665