总第202期2012年07月01日
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项目设计管理心得/孙芳
    随着房地产市场近三十年的蓬勃发展和开发企业的日臻成熟，项目开发面临着越来越激烈的竞争。项目成功与否，前期的市场定位、产品定位及规划设计是极关键的因素，房地产公司对此的重视程度也与日俱增。而规划设计是市场和产品实现的手段，是项目开发的第一个环节，更是需要房地产公司高度重视并不断完善。
    “好的设计意味着项目成功了一半”。这句话表达了规划设计的重要性。作为一个设计管理人员，怎样才能做出“好”的设计并将其实施呢？在6年的房地产设计管理实践中，我积累了一些心得体会与大家分享一下。
    在项目的设计过程中，我们首先要依托的是企业管理制度的完善：明确的部门责权和规范的工作流程。除此之外，我们还应着重深化和完善以下几个方面的工作：

    一、设计资源的甄选、整合与利用
    选“对”的设计公司并加以充分的利用。在这方面，国内知名的开发企业已建立起较为完善的项目设计管理体系，并形成各具特色的模式，如：万科模式——组建自己的研发设计机构，选择国内专业的设计机构长期合作，为我所用；龙湖模式——注重与国外著名的设计机构合作，在规划、建筑及景观方面进行全方位的概念创新与产品研发。其他的房地产公司也都有各自的操作模式。
    目前有一个趋势是大家都愿意找境外的设计公司来做设计，其实境外设计公司的分工是很细化的，专注商业设计的公司不擅长住宅设计，专注住宅设计的又有高层公寓和别墅的业态区分，是否选设计公司应根据项目的特点而定，不能一味追求国际著名设计机构的品牌效应。在选择设计公司的过程中我们还应该关注主创设计师的选择，主创设计师应该是适合并做过同类项目的设计师，这也是保证设计品质的关键。
    以我们公司目前开发的沈阳新经济产业园、盘锦商街和营口东昌街三个项目为例，三个项目位于三个城市，业态、定位及建筑风格均不相同，设计单位的选择方向也就不同。经过多方面考察，沈阳新经济产业园和盘锦商街确定了境外设计公司；而营口东昌街项目的洋房产品国内设计公司已有较成熟的经验，因此确定了大连本土的设计公司。三个项目都有了合适的设计师来为我们打造理想的、优秀的产品。
    在以上的三个项目的设计机构和主创设计师选择过程中，我们根据以往的经验形成了《设计公司甄选的操作流程》，对设计公司的典型案例进行评定和实地考察，与设计师进行充分的交流与沟通，通过对案例的分析与观摩，了解和领悟设计师的设计思想与手法，进而评判该设计机构与主创设计师本人的能力和水平及是否适合承担项目的设计工作。最适合的设计机构和具备项目设计专长的主创设计师，二者缺一不可。
    项目设计包含规划、建筑及景观等专业内容，我们在对接设计公司过程中发现，以往的先规划后建筑再景观的递进式工作流程使设计资源没有得到有效的整合与利用。在沈阳新经济产业园项目设计初期，为了更好地发挥设计公司的优势、更快地推进设计进度，我们将规划、建筑和景观设计资源整合为一个团队，充分发挥和利用各专业设计师所长，让各专业设计师全面参与项目设计的全过程，使项目设计得到全方位的审核与评定，从而避免规划缺欠建筑补、建筑缺欠景观补的问题出现。
    有了以上这些经验，我们下一步的工作应根据以往所开发项目的类别与合作过的设计机构，逐步建立起合格设计机构资源库和不合格设计机构黑名单，并对设计资源的评估纳入到日常的管理工作中，以保证设计资源库的延续性和实效性，为减少项目设计周期、提高项目设计水准奠定基础。

    二、与设计机构的有效对接
   选定了设计公司和主创设计师就要充分发挥其作用，这是一个成熟的开发企业必须具备的能力，也是我们作为设计管理人员的价值体现。
    首先，我们对项目的市场定位、产品定位、功能要求、品质标准等，应该有清晰的认识并形成设计任务书和建造标准，以详尽的文字或图表阐述清楚。如果项目前期没有对市场进行透彻的分析、产品定位模糊，那样只会导致设计反复、议而不决、拖延设计周期，造成设计公司指导思想的混乱和无所适从，设计者的创作激情和积极性也会受到挫伤，因为设计本身不能解决市场问题，它只是项目开发环节的一种工具。
    其次，与设计机构的有效对接要求设计管理人员要提高自身对项目的认识水平，了解公司想要达到的目标，继而对设计机构提出详尽的要求和标准。在与设计师的日常对接中，设计管理人员要以一贯的标准来要求、跟踪设计成果，及时修正设计方向。
    最后，与设计公司的对接中，设计管理人员还要充分与公司内部相关部门密切配合、充分的交流，组织各部门对设计中间成果进行研讨，及时将营销、成本和工程的意见作为设计修正的依据，并将各专业的要求融入设计中，这样才能达到项目设计的管控目的。

    三、    扩初设计阶段的方案把控
    扩初设计方案是项目设计由概念到图纸的具像表达，对该阶段设计的检查、评审是把控项目设计的重要一环。
    一方面通过扩初方案全面检讨项目的市场定位、产品定位、功能要求、建造标准及经济技术指标是否达到前期的预设目标，并针对发现的问题进行及时的调整。同时，以扩初设计方案为依据开展下一步的工作：对外，与相关的政府职能部门如：规划、消防、人防及市政提早进行沟通，将其意见作为下一轮方案调整的依据；对内，应汇同营销、工程、成本等部门就工程建设标准、设备配置与标准、材料部品与施工工艺进行调研、分析，就其设计方案的经济性、可实施性等做出全面的评定，进而制定详细的施工图设计要求并编制施工图设计任务书。
    扩初设计是承上启下的设计阶段，设计管理人员需调动内外的相关资源对设计方案进行全方位的审核与评定。

    四、产品实施过程中的跟踪与监控
    ‘好设计’是要产品实现来体现的，产品在实施过程中的跟踪与监控是保证设计实现最重要的环节。从施工图审核、节点细部做法、设备与材料选择、施工工艺制定及部品选样封样，到施工前的现场打样和技术交底，均应严格遵循工作流程进行管控。在沈阳上水溪谷项目的实施过程中，针对别墅项目材料要求精细、工艺复杂的特点，我们会同招采部、工程部及成本部通力合作，全面参与实施过程中的品质把控，对材料厂家及施工单位提出严格和明确的实施标准和要求，并多次请主创设计师现场选材及指导，确保产品的设计实现。
对现场遇到的问题，如果对建筑的方案有修改，我们及时反馈给设计师，及早提出解决方案，同时对现场每一管理人员结合现场打样工作进行全面的技术交底，使现场管理人员明确材料工艺、做法及实施标准。做到了这些，才能保证设计成果的实施。
    产品实施过程中的跟踪与监控是公司内部相关部门全员参与的一项管理工作。
    
    五、样板区信息回馈、检讨与总结
    样板区和样板房的建设不仅仅是满足市场营销的需要，对规划设计、工程、招采和成本部门而言，它实际上也是产品实现、检验前期工作成果的样板。在整个项目全面实施前，对样板区在实施过程中所发现的问题进行全面检讨与总结并及时做相应的调整和改进，对保证整个项目的品质与后续工程的顺利实施起着很重要的作用。
    沈阳上水溪谷的样板间建成后，我们从设计角度出发，会同营销、工程、招采、成本部对样板区进行了全面的现场踏勘，针对样板区建设过程中发现的技术问题，就方案和施工图设计的功能设置、节点细部做法、材料选择与工艺、设备配置与标准等进行全方位的检讨和总结，及时提出修改意见，为一期的建设提供了依据。
    综前所述，项目设计管理与控制是需要不断加强和完善的工作。在公司完备的规章制度和明晰的工作流程与职责分工前提下，做好此项工作既需要对外部资源进行整合与利用，又需要对公司内部做好部门间的沟通、协调与合作。作为设计管理人员我们会不断的在实践中积累经验并加以总结，竭尽全力去实现好设计、好作品，为创立公司和项目的品牌尽一己之力。


孙芳：锦联地产集团规划设计副总裁
加入时间：2012/7/9 10:18:00 阅读次数：1736