总第185期2011年1月30日
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透视“十二五”规划建议背景下的房地产市场 文/陈玉峰
    去年政府出台了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（以下简称《建议》），描绘了我国未来五年经济社会发展的宏伟蓝图。虽然当前我国经济社会发展所面临的环境极为复杂，但《建议》是结合当前实际和未来发展所提出的总体要求和部署，这与每一个人和每一家企业都息息相关，对其的深入研究和分析将大有裨益。作为当前热点的房地产市场其未来的发展也是众说纷纭，本文尝试通过对《建议》主要内容特别是有关房地产方面阐述的分析，研究和判断房地产市场的发展大势和房地产企业的应对策略。
    一、对《建议》的总体理解
    为更好的分析《建议》对房地产市场的影响，应首先从全局的角度去分析《建议》的内容并领会其精神，而许多专家和学者虽对其已做出了很多解读，但本文认为，《建议》的核心内容主要体现在扩大内需；调整结构；保障民生；构建节能、环保型社会；强调科技文化和创新等五个方面。而深入理解《建议》就需找准参照点，下面将通过“十二五”规划建议和“十一五”规划建议主要内容的对比，了解国家政策导向的变化和新规划的重点。
    “十二五”规划建议的主要内容：1、加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面；2、坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展；3、推进农业现代化，加快社会主义新农村建设；4、发展现代产业体系，提高产业核心竞争力；5、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；6、加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平；7、深入实施科教兴国战略和人才强国战略，加快建设创新型国家；8、加强社会建设，建立健全基本公共服务体系；9、推动文化大发展大繁荣，提升国家文化软实力；10、加快改革攻坚步伐，完善社会主义市场经济体制。
    “十一五”规划建议的主要内容：1、全面建设小康社会的关键时期；2、全面贯彻落实科学发展观；3、建设社会主义新农村；4、推进产业结构优化升级；5、促进区域协调发展；6、建设资源节约型、环境友好型社会；7、深化体制改革和提高对外开放水平；8、深入实施科教兴国战略和人才强国战略；9、推进社会主义和谐社会建设；10、全党全国各族人民团结起来为实现“十一五”规划而奋斗。
    通过两规划建议的对比可知，其主要区别为：1、扩大内需。“十二五”规划建议将扩大内需作为第一重要的目标，并独立成章，“十二五”规划建议未有提及扩大内需的要求，也未将其作为重点内容；2、调结构。加快经济增长方式转变被重点强调，调结构成为主要方向，“十二五”将迈向更广的领域；3、保民生。“十二五”规划建议不再关注和强调GDP，“转变经济增长方式”被转变“经济发展方式”所取代，提高居民收入水平，强调收入分配体制，完善公共服务体系以及加强保障制度建设成为十二五规划建议的主要关注方向；4、调楼市。十二五规划建议中多次提到房地产市场调控，然而十一五规划建议中对房地产调控只字未提，房地产行业将面临新的挑战和机遇。
    总之，在未来五年里，我国将放弃一味追求GDP的做法，更加注重GDP的增长质量和持续性，将会进一步改善经济发展模式，高新、节能、环保型产业将获得政策倾斜，粗放型的经济增长模式将逐渐被改变；扩大内需将成为十二五期间的第一大任务，保民生将为作为加快经济发展方式转变的根本出发点和落脚点；整个社会的发展必将呈现出更多的以人为本的精神，因此，十二五规划建议势必对作为经济发展引擎的房地产行业产生较大影响。
    二、《建议》对房地产市场的影响
    2010年的房地产调控政策被称为史上最严厉的调控政策，特别是楼市在9.29新政之后的加码，限购、紧缩信贷、加息等一些列利空措施使得房地产面临巨大压力。《建议》中相关房地产方面的内容在短期内主要是加强了消费者、投资客及房地产开发商对房地产市场降温的预期，传达了政府不会放松对房地产市场调控的信号，《建议》在短期内形成利空。
    1、房地产的投资属性将被淡化
    《建议》强调扩大内需，在未来一段时间内，居民购买能力增强将成为政府的目标，这将增强消费者的消费能力，而政府通过增强消费预期、增加消费业态、拓展新兴服务、拓展消费模式等措施将分散消费者的购房资金，进而减少购房的消费性需求，同时政府在投资方面通过优化投资结构、引导投资方向、扩大投资范围等措施减少购房的投资性需求。在货币政策方面，未来五年可能会采取相对紧缩的货币政策，并对市场上的流动性进行引导，使其进入除房地产行业之外的其他领域。不过就楼市而言，由于刚性需求的大量存在，未来房地产刚性需求将进一步得到释放，市场前景看好，但投资性购房比例将下降，房地产投资属性将淡化。
    2、房地产行业风险和机遇并存
    《建议》注重经济结构调整，不再提GDP的增长目标而注重增长质量，同时注重培育新型战略性产业，这将使房地产拉动国民经济增长的作用被淡化，使国民经济的支柱性产业格局有所改变，房地产在GDP 的比重也将会有所降低，这对房地产行业发展是利空的。但因低碳、环保、绿色为未来产业的发展方向，这些产业将获得政府支持，且这些产业与房地产产业关联性较高，这将使房地产面临发展机遇，但这也将对各类物业的设计、材料和理念等方面提出新的要求。目前虽有房地产项目朝这个方向发展，但还处于起步阶段，存在巨大发展空间。
    3、房地产产品结构将受到影响
    《建议》强调保民生，房地产行业的发展也将进一步朝保民生的方向发展，土地和住房的供应及规划也将向中低收入人群倾斜，通过增加中小户型比例以及保障性住房建设，同时加强土地供应、土地规划并促进集约用地，改善房地产市场的供求关系。特别是保障性住房的建设，国家计划2010年建设580万平，今年作为十二五规划的开局之年计划建设1000万平，十二五期间都将保持较高的供应量，将使供应结构进一步合理化，这将为房地产企业提供新的市场方向和战略格局。
    4、有利于房地产行业长期健康发展
    《建议》中多次提到了调控楼市的重要内容，包括加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设；加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房；加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求；研究推进房地产税改革等方面。这传达了在当前楼市调控大背景下政府稳定房地产市场的决心，虽未独立成章，但独立成段，其中土地政策和税收是针对楼市的中长期政策，而金融政策则通常是针对短期内的调控政策，保障性住房建设及公共服务设施完善是为加强房地产行业对民生的贡献。调控的深入有利于房地产行业的规范发展，将提升行业的成熟度。建议还提出推进城市化进程、促进区域协调发展，这将为房地产行业带来巨大的发展空间，而建设环境友好型社会也为房地产行业发展提供了新的机遇。
    总之，鉴于当前调控的态势和政府换件需稳定的背景，《建议》对房地产行业的发展构成短期利空，但就长期而言，房地产行业面临的更多的是发展那机遇，房地产行业在未来仍将拥有广阔的发展空间，同时行业格局将进一步优化，行业运行将更加理性和平稳。

    三、《建议》对房地产企业发展的启示
    《建议》中表明未来五年是国家的战略发展机遇期，而上述的分析表明了其对房地产行业的影响是长期利好，而这五年也将成为大部分房企的战略发展期，随着行业调整的加速，如在该战略机遇期内不能实现实质性发展则有被边缘化的风险，建议房企从以下三个方面进行应对：
    1、加速跨城市跨区域布局战略
    《建议》在促进区域协调发展、积极稳妥推进城镇化方面指出，实施区域发展总体战略、主体功能区战略；完善城市化布局和形态；加强城镇化管理。城镇化将使二、三线城市面临巨大的发展潜力，甚至四线城市也同也面临着巨大发展潜力，但加强城镇化管理意味着对房地产开发商提出更高的要求。而建议中提出一些重点发展区域，如西部建设，将为房地产行业带来广阔的发展空间，房地产中心将从一线城市向内地中部城市转移，一线城市周边城镇也面临着巨大发展机会。鉴于各地规划的出台、产业转移及高铁等基础设施建设等因素，房地产企业应积极加强战略布局，积极参与城市群建造，加大布局二三线城市，甚至是四线城市的步伐。同时关注中部和西部凸显的投资机会，平衡区域布局。
    2、侧重消费需求，发展多元化产品模式
    《建议》把改善和保障民生作为加快经济发展方式转变的出发点和落脚点，注重促进社会公平，同时把建设资源节约型和环境友好型社会作为转变经济发展方式的着力点。这就要求房企合理调整产品结构，合理配备中小户型以及各业态的比例，使其更加适应消费性需求；房企应积极参与保障性住房建设，挖掘新的市场机会；房企还应积极开展生态、低碳、节能环保类型项目的开发和运营，抢占市场先机。基于国家持续扩大内需及提倡大力发展旅游业，把文化产业作为国民经济的支柱型产业，房企应关注商业地产的发展机会，同时创新地产与其他产业的结合模式，积极开发旅游地产、文化地产等复合地产。
    3、加强管理创新，打造企业核心竞争力
    虽然整个行业在十二五规划期内是长期利好，但各房企自身条件和面临的环境存在较大差异，特别是随着楼市调控的深入，监管手段常态化的背景下，行业的规范性和成熟度不断提升，市场的集中度和竞争的方式也不断提升，这表明房企所面临的竞争环境将更加激烈。这就要求房企要不断提升自身管理水平和强化创新，在研发、设计、质量管理及物业服务等方面打造自身的核心竞争力，同时积极参与对外合作和联系，加强对标杆企业的研究和学习，增强对国家政策和行业态势的把握能力，做到顺势而动，从而使企业在国家的规划期实现快速健康发展。
加入时间：2011/1/30 13:37:00 阅读次数：1891