总第155期2008年7月1日
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浅析房地产企业风险管理/陈军
    在现代市场经济的进程中，每个企业在经营中都有发生风险的可能性。对于房地产企业来说，目前所面临的国家宏观经济政策的调控、动荡多变的市场环境、市场竞争越演越烈，都给企业的生存与发展带来较高的风险，因此，如何化解和减少风险是房地产企业必须进行研究的，这就需要进行风险管理。企业要进行风险管理，首先要明确企业在市场经营中有哪些风险，然后有的放矢地采取措施排除或化解风险。通过加强风险意识，提高抗风险能力，进行科学的管理和科学的决策，建立起相应的制度才能预防和避免风险的发生，从而保证企业在瞬息万变的市场环境中赢得主动。
　　一、房地产企业的风险
　　所谓风险，指的是企业客观上存在的遭受损失的可能性，风险是一个抽象的概念，既看不见也摸不到，但客观存在。就房地产企业来说，目前面临的风险主要有以下几个方面：
　　1、政策风险。它是指因政府法律、法规、政策、规划的变动，税率、利率变化或行业专项整治。对房地产企业而言，尽管某些政策的调整会有利于其长期更好地发展，但是有些房地产企业可能短期内难以适应和承受这种调整所带来的变化与压力。
    2、市场风险。它是指由于市场因素变化导致的风险，如因市场突变、价格预期、竞争加剧、通货膨胀或紧缩、建材采购供应等事先未预测到的风险，导致市场份额的下降。市场信息失真或延误，市场信息的分析错误，市场的需求的预测偏差、客户的流失等所有这一切都会造成房地产企业的经营状况发生很大改变，由此构成企业的市场风险。
    3、经营风险。由于房地产项目运作具有长流程的特点，从立项到最后项目决算的环节诸多，尤其是关键环节如土地获取、规划设计、产品设计、招投标管理、施工管理等环节，其中的些微波动均会对项目的整体运营产生较大影响。企业是否具备一套切实有效的经营管理制度，是否具备强大的系统执行力，这些构成了企业的经营风险。
    4、资金链风险。房地产行业是一个资金密集的行业，资金流动量大且周期长，对企业的资金管理能力有很高要求。从中国房地产行业发展的特点来看，多企业资产负债率均高达75%以上，而融资渠道基本上是依靠银行信贷、资本市场融资为主。高涨的土地成本、银行信贷紧缩及股市低迷、外资进入房地产行业的限制加大了房地产企业资金压力，这些构成了企业的资金链风险。
    5、人事风险。人是企业经营中最活跃的因素。人才，特别是既懂房地产行业专业知识又懂管理营销知识的人才是房地产企业最宝贵的财富。人才的数量和质量是决定企业成败的关键。企业的人事制度如果在寻找、培养、使用、激励人才过程中的不尽合理会导致高级人才流失，会给企业带来危险。人事风险常被人们所忽视，但由此造成的损失却是巨大的。
    以上是房地产企业由于其特殊行业特征所面临的风险，除此之外，一些普通企业可能遇到的风险，诸如债务风险、经济合同风险、信誉风险等，房地产企业同样有可能遇到。
    二、目前房地产企业风险管理存在的问题和不足
　　所谓风险管理，是指企业通过对风险的识别和衡量，采用合理的经济和技术手段对风险加以处理，以最小的成本获得最大的安全保障。通过风险管理，人们可以对威胁到企业资产和盈利能力的风险进行识别、分析并选择最经济的方法加以控制，从而一方面把不确定的风险变为固定的风险费用支出，以保证企业的稳定运营，另一方面尽量减少风险发生的可能性和一旦发生所可能造成的破坏，同时也可凭借良好的风险管理而争取到更低的费率，缩减风险费用开支。
　  在风险管理方面房地产企业普遍存在以下几点问题：
　　1、没有专门的人员或机构进行企业风险管理活动，每个人或部门往往只针对自己工作中的风险独立地采取一定对策，缺乏系统性、全局性。更有一些企业根本就没有风险及风险管理概念及意识，没有积极主动、系统地进行风险管理工作，风险的事前管理缺位、事中和事后管理具有一定的随意性。
　　2、企业的风险管理基本上是一种被动式管理，常见的现象是保险公司业务人员上门请求企业购买保险。由于缺乏风险意识，企业往往不会主动地对企业主要业务进行风险识别、评估、管理和监控，认为只要买了保险便万事大吉。
　　3、企业中的风险管理活动往往是瞬时或间断性的，意识到了就进行管理，事后则"好了伤疤忘了疼"。
　　4、缺乏对风险进行定期的复核和评估，降低了企业适应环境变化和规避风险的能力。
　　5、缺乏系统、科学的风险管理理论方法指导。
　　三、完善风险管理措施，提高企业抗风险能力
　　房地产企业目前的风险管理状况远远不能适应市场环境发展变化的需要，因此，加强和完善风险管理，是房地产企业面临的一项紧迫任务。
　　1、提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。提高风险意识，是企业进行风险管理的首要工作。这就要求企业的管理人员应充分认识到企业经营管理过程中可能遇到的所有风险，并将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。
　　2、建立合理的风险管理组织。成功企业的风险管理经验表明，合适的企业风险管理机构是企业风险管理活动得以有效实施的必要条件。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用"外脑"即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。
　　3、创建高效的风险管理信息系统。风险的产生来源于信息的不完全，因此企业要搞好风险管理就必须优化整个信息流程，创建高效的风险管理信息系统，运用这一系统可以在合适的时间把合适的信息传送到需要此信息的人员那里。这样的信息既包括风险管理理论与方法的管理支持信息，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的信息，以及企业外部可以给企业风险管理提供支持的信息，是一种全方位立体性的信息网络。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网络来建立风险信息管理系统。
    4、建立科学的风险管理机制。首先是风险管理风险的预测和识别。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排项目管控，制定系统制度，搞好风险项目的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。然后有效的实施决策。根据处理风险决策方案，企业各部门应保证坚决而有效执行，通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。风险管理的评估建立在对上述步骤的正确实施的基础上：对风险的认识是否正确全面，是否有轻视风险的倾向；对风险的预测是否恰当，是否有科学的足够的数据为依据；提出处理风险的对策是否合理；对策的执行是否有利于企业的生产经营和科学管理，等等。由于处置风险不同与于处置其它任何事物，它所面临的不确定性和复杂性亦远非其它事物所能比拟的。因此，对各个环节进行评估，应将信息及时地反馈到决策者手中，不断地实施调整，以便更倾近于管理目标。
　　总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现股东利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。
加入时间：2008/7/24 9:54:00 阅读次数：2412