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    1.投资主体：以前外资可以以在境内设立公司的形式也可以以离岸公司的形式投资境内房地产市场，新规定实施后，外资要投资境内房地产市场就只能在境内设立公司。     2.税收：外资以离岸公司的形式投资境内物业，其税负大约在10%左右，而以在境内设立公司的方式进行投资，则需要按照国内的税率在境内缴税，税负大大增加。     3.融资：外资若以离岸公司作为主体在境外融资，由于其直接拥有物业，可以通过物业抵押的方式进行，而增加了境内注册公司后再在境外融资，则变成股权质押融资。这减低了融资额度，增加了融资难度。     4.回报率：新规定要求外资投资房地产投资额在1000万美元以上的，自有资本达到50%；外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得借用外债。这些规定都大大的降低了自有资金的回报率。     5.风险：新规定要求境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；同时由于外汇的进入和退出手续更加复杂，增加了不确定性，投资风险相对变高。     6.退出：原先外资以离岸公司的方式投资境内房地产市场，可以以境外转让离岸公司股权，海外上市，发行REITs等方式实现；新规定执行后，由于需要在本地注册公司，增加了退出的难度；同时税负的增加和回报率的降低，都不利于外资的退出。     三、    政策对外资影响     1.受到新政策影响较大的外资有两种：     （1）是新进入中国或者计划进入中国的外资。由于规定中受到限制的是外资购房、外汇购房，对于早期已经进入中国，在境内注册公司，并且手头已经有人民币的外资公司，他们用手头的人民币以境内公司为主体投资房地产并没有受到影响。而新进入中国或者计划进入中国的外资，受到的影响较大，必须在境内新设立公司以符合商业存在原则，如果是房地产公司，投资额1000万美元以上的，还要受到注册资本50%的限制，同时还需要通过外汇局的审查。     （2）中小规模的、专门面向房地产投资的外资。对于大规模跨行业的外资，可以通过其控制的房地产以外行业的公司调集人民币资金用于房地产投资，可以绕过上述政策的限制。而规模较小的外资则不具备这种条件。     2.短期和长期影响     （1）短期内由于新政策的出台，许多外资在谈的项目都已经陷入停顿。中短期的外资在局势进一步明朗之前，都会保持谨慎，甚至考虑退出；而着眼长期投资的外资受到的影响则相对较小。     （2）从长期来看，有意在中国长期投资的外资都会也需要考虑如何调整在中国投资的问题，调整投资方式和机构设置。     四、合作模式     外资的优势在于资金和财务管理，因此外资投资境内房地产市场更多的在于购买优质物业经营以获取收益，在这个过程中，他们也会和一些本土的开发商进行合作。相对而言，投资到房地产开发领域的外资主要是香港和新加坡的资金，而其他的外资则较少进入开发领域。由外资提供资金和财务管理，建立有本土专业人员组成的专业团队，在这个基础上建立融资平台，进行合作。这是实践证明比较成功的合作模式。 加入时间：2006/11/10 10:16:00 阅读次数：1833