总第204期2012年09月01日
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如何打造高品质的精装修住宅
    精装修住宅是住宅产业化的一种表现形式。
    住宅产业化，从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化，以工业化的生产方式生产住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，从而降低成本，工业化的必须前提是标准化。标准化是政府提倡精装修住宅的原因，因为它符合“四节一环保”理念，即节水、节地、节能、节材、环保。
    通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件，如窗帘及挂件等软装，业主只要添加些家具等物件即可入住，避免以往毛坯房造成的二次装修浪费，这也将成为未来房产发展的必然趋势。

    精装修房的四大优势特征
    1、业主与开发商签订装修合同：如果产生任何质量或其它问题也只需与房地产开发商进行交涉。
    2、建筑、装修设计一体化：住宅装修设计在住宅设计的前期就开始介入，使室内设计与建筑设计保持一致性，保证住宅装修后有良好的使用功能、健康舒适的人居环境。
    3、现场施工装配化：专业的精装修工程承包商能够提供规模化、集中化、装配化的住宅装修施工方式。装饰产品由专业生产商按工业化生产方式提供给工程承包商。精装修的工程质量在先期就由工业化的产品生产作出了充分的保证。
    4、精装修引导科学的个性化理念：精装修完成是由房产开发商按业主要求的、不同档次的统一标准的硬装修，而真正彰显住宅个性化的软装饰由业主在精装修完成后充分、自主的决定。
    目前大连市内房地产市场上，90%公寓产品采用精装修后销售，20%的普通住宅采用精装修后销售，并且精装修比例逐年增加，为何精装修的发展和优势如此明显，然而依旧存在投诉呢？

    精装修产品在建设方面的几大难点
    1、在心理期望方面，消费者对精装修房风格要求个性化的期望值比较高，但对开发商来讲，个性化精装修不论从管理、设计、采购都不易控制，影响工期，所以只能由消费者后期通过软装配饰达到自己的个性化需求。
    2、在合同约定方面，装修条款中有关装修材料及装修标准的描述不清，如现行购房合同中的装修标准写着“高级地砖”、“进口洁具”等，即便是写了品牌的，也没有写清型号。
    3、在水电等要素方面，对于一些经验不足、管控不力的开发商而言，其主管项目在大面积地精装修施工，可能发生电路的错位、短路以及漏水、渗水、下水道堵塞等问题。
    4、在墙体砌筑方面，需要土建施工单位严格按照墙体砌筑和抹灰的工艺进行施工，内装施工单位刮大白添加胶适量，搅拌均匀。
    5、在设备质量方面，精装修中开发商选购的厨卫家电设备出了问题，但购房者第一时间想到的只能是开发商，这需要开发商在采购的时候选择能保证质量的品牌公司。
    锦联地产经过多年的工程管理实践，在不断总结精装修的质量控制经验的基础上，高标准打造高质量精装修住宅。下面与大家共同分享锦联地产总结的七项分项工程前期的施工监管及细节要求，无论是业内人士还是自家装修都可以借鉴。
    限于篇幅，仅列举部分工程措施如下：

一、防水工程
    防水施工宜采用柔性防水材料，如卷材防水、涂膜防水等，施工完成后要做2次蓄水试验，应满足 48小时。防水工程应该在隐蔽工程施工完成并验收后做。浴室防水层高度应该不低于1.8米，等等。

二、给排水工程
    地漏要用防臭地漏，冷、热水管要采用专业水管，应按照左热右冷的规律敷设，敷设水管时应尽量在棚上，避免在地面上，墙体开槽敷设水管时应保证冷水管有1CM的保护层，热水管有1.5CM的保护层。预留水点时需考虑瓷砖铺贴厚度，避免过短或过长造成不必要的麻烦，此外，在给水管施工后必须打压实验，等等。

三、厨卫工程
    购买龙头和台盆时一定要配套。座便安装不能用水泥，要用硅胶，安装好后要注意保护。购买座便时要考虑马桶的坑距和冲水方式。购买洗衣机时要考虑是上排水还是下排水。卫生间需安装镜前灯时，要考虑镜子尺寸；卫生间管道包管时，有管道检修口的部位要做成可开启的检修门。此外，还要尽量采用整体橱柜。

四、电气工程
    强电弱电布线时，禁止在同一线管内，插座应按照左零、右相、上接地的顺序连接。无特殊要求时，电源插座距地高度0.3米，开关距地高度1.3米，且开关不要装在门扇背后。在满足功能的需求上，插座应多预留。大功率电器应采用16A的插座，如空调、电烤箱等。暗盒应购买质量较好的，暗盒的尺寸应与面板配套，否则有可能无法安装。还应注意其他电气工程要点，如防溅插座的安装等等。

五、泥瓦工程
    不用超过出厂期三个月的水泥，不同品种、标号的水泥不能混用。釉面砖要浸水两小时以上，阴干后才能铺贴；墙地砖同批次应有备存，避免破损更换出现色差。另外，同一面墙上不能有两排小于二分之一的非整砖。擦缝完成后要立即对瓷砖进行清理。地面贴大理石，石材背面要做防护处理，浅色石材要采用白水泥铺贴。阳角处要磨圆角，地砖要向地漏处倾斜找坡，否则容易积水。地面铺地砖或石材宜采用干硬性水泥砂浆铺贴。选购地砖时除了美观，还应注意耐脏和防滑。亚光瓷砖难清理。阳台地砖要注意排水方向。

六、木工工程
    木工进场要先弹室内水平线。花色面板进场后就要买油漆刷一遍，防止被弄脏。吊扇不能装在吊顶龙骨上。花色面板施工时要预先挑色。吊顶的吊筋距离墙边不得大于300mm。石膏板要用沉头自攻螺丝固定，进入板面1~2mm，并做防锈处理，不能用枪钉。石膏板钉子之间的距离不得大于200mm。石膏板要与墙有3mm的缝，以便进行防裂处理。石膏板阳角处最好做阳角条保护。木门的上下冒头处要刷油漆。卫生间门套的底部要做防潮处理。房门的大小应该一致。地板和墙之间要留8~10MM的缝。复合地板长度超过8M时要考虑伸缩缝，等等。

七．油工工程
    中、深色乳胶漆施工时尽量不要掺水，否则容易出现色差。石膏板接缝处要贴绷带。原墙面开裂处需粘贴绷带后再进行下一步处理。原来墙面有的腻子最好铲除，或者刷一遍胶水封固。天气太潮湿，不要刷油漆。油漆、涂料的打磨要等完全干透后进行。下一道油漆施工必须等前一道油漆干透后进行。金属面的油漆要做防锈处理。天气太冷，油漆施工质量无法保证。贴墙纸时，要把开关、插座的面板卸下来，贴完墙纸后在安装。亮光、丝光的乳胶漆及效果漆要一次完成，如果后补的容易出现色差。
    以锦联地产自身而言，长期以来，锦联地产集团致力于打造尽善尽美的房地产项目，通过对精装修住宅建设的深度钻研以及产品体系的确立完善，不断开发一个又一个精品住宅项目，积累了丰富的精装修规划建设经验。
    站在全国房地产市场的角度，虽然目前房地产市场上精装修房存在部分问题有待解决，但是精装修房优点要远远多于问题，是大势所趋，尤其从节能环保的角度看，更是值得推广和发展，随着时代的发展和国家相关法规的完善，相信精装修住宅将更加为市场所认可。而锦联地产凭借成熟完善的精装修管理建设体系，将为市场的繁荣和人民的安居做出更多的贡献。

          马振利：锦联地产集团装饰管理本部总监
加入时间：2012/9/3 16:09:00 阅读次数：2046