总第146期2007年11月10日
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论房地产项目可行性研究 文/左广志
    项目可行性研究在我们的学习中、工作中、甚至在大家的闲谈时的话题中，会经常遇到，都能说起一二，在实际应用中其重要性的作用程度到底如何、它包含的内容体系有哪些等，本次通过对国内一家知名的房地产企业的项目可行性研究的相对成熟做法的借鉴，以此引发我们的共同思考。因为，在当前房地产市场竞争日趋激烈的进程中，可行性研究逐渐被置于很多企业重要的战略决策层面，作为重要的前置条件，因为它已经直接影响到效益，甚至影响到项目的成败、企业的生存！，详细情况如下：
    通常情况下，房地产项目可行性研究是指在投资决策前，对与房地产项目有关的市场、资源、法律、工程、技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，以判断项目的技术可行性、经济合理性等，为投资决策提供可靠性依据。
    首先是项目的决策背景
    决策背景包括外部环境和内部因素，其中外部环境指城市发展概况，主要对地理位置与气候特征；城市发展的面积与人口、城市经济发展状况（指标主要是国内生产总值、人均GDP、人均可支配收入、社会固定资产投资额）、城市经济发展及远景目标、基础设施的投资和建设情况、城市开放格局、项目优惠政策如税收和规费等方面进行调研；内部因素指项目开发前提，说明发展该项目市场的原因、前期对项目市场的策划调研情况以及所实施的基础工作，另外，需要对项目的投资开发模式进行论证。
    在阐明项目的决策背景后，需要围绕项目情况进行系统的分析：
    第一部分：项目概况
    1、项目概况，主要对宗地位置（以示意图进行说明）、宗地现状（面积及四至）、地理情况、道路情况（对用地范围内的规划市政路现状进行说明）、地面情况、地下情况、土地的完整性等方面进行综合说明。
    2、项目周边社区配套，主要涵盖项目的交通状况，包括公交系统情况、宗地出行目的地如中心商务区、主要就业区、城市文化娱乐、商业购物中心、铁路汽运空港码头等主要依靠的交通方式及路线；周边教育配套情况，包括大、中、小学及其它科研单位及高新技术研发机构等，以深刻说明文化气息；其他配套设施如医院、银行、购物场所、菜市场、公园等，同时对这些配套情况未来规划情况进行调研和说明，并形成项目配套情况分析。
    3、市政大配套，系指目前道路、给水、供电、通讯、排水、排污、煤气的“七通”建设情况。
    4、规划控制要点，系指政府发布的居住用地规划原则，包括容积率控制、日照间距、绿地率、居住用地的类别等。
    5、土地价格，这是房地产开发环节中第一项主要投资项目，必须注意：低排沟及低排沟西侧规划的绿化带占地、红线周边市政道路及市政绿化带占地、学校和菜市场占地、项目用地内的公立学校以及菜市场占地、及其他如幼儿园用地等与土地计价面积的关系。
    第二部分：法律及政策风险分析
    项目用地法律风险是依法顺利取得土地使用权的重要影响因素，主要体现在项目用地性质能否取得政府规划批复、各级政府关于项目开发建设承诺兑现或协调事项能否实现、如果涉及合作进行项目开发建设则应对合作方的自然条件、能力情况、各自权利义务情况等进行细致分析、严格界定，对可能引发纠纷的事项尽可能事先明确解决原则或方法，以尽量降低风险发生所带来的影响。
    在此基础上，对项目风险进行总体评价，加强风险意识，防范不测情况的发生和及时的汇报、处理，应贯穿于项目开发经营的全过程。
第三部分：市场分析
    市场分析是可行性研究重要组成部分，只有对项目所在区域或城市的整体市场进行充分分析，才能奠定项目运作成功的基础。
    1、房地产市场概况
    主要对近几年内的土地市场的完成开发土地、正开发土地、待开发土地、本年购置土地的量、价格（包括土地级别、用地性质——商业、住宅、工业）及变化情况、取得土地的方式等进行调研说明。
    2、房地产市场环境
    主要系指金融贷款、财政支持、住房分配货币化政策、入户政策等对房地产市场的影响支持因素。
    3、住宅市场
    阐述竣工面积和销售面积的配比、增长情况以及空置面积的变化情况来说明市场供求以及竞争变化等情况。
    4、近年来房地产价格走势分析
    对项目所在地区整体住宅价格水平近几年的价格及变化情况进行说明，同时对和项目能够形成竞争比较的主要楼盘进行价格分析比对。在这个环节最好能够将整体房地产价格按照住宅、安居工程（如限价房、经济适用房）、高档公寓、写字楼进行分类说明。
    对上述情况进行调研后，对项目所在城市整体市场情况进行综合阐述，主要是房地产市场发展情况、房地产开发模式，房地产市场参与主体的特点、地产项目开发规模变化、市场产品差异化特性、开发代理专业化模式等。为项目市场定位初探进行分析准备，而市场定位是分析说明项目所在地域的优势如区域发展潜力、交通及基础设施建设和成熟情况、区域人员素质情况、空气环境情况等；以及劣势如区域配套尚不成熟的成份、区域发展的阶段、居住氛围及市民关注程度等，以此基础上对项目产品开发性质、概念、户型结构、居住理念、面对的销售对象等进行初步市场定位。
    第四部分：规划设计思路
    这部分主要包括：
    1、项目所在地块分析，包括所处位置——结合图示进行说明、地形地貌、交通情况、影响项目的有利因素以及不利因素。
    2、项目定位、功能和布局，本环节最好以图示进行说明。
    3、规划设计思路，包括产品概念、入口设置、商业街规划（如有）、公建配套与住宅开发节奏关系、建筑风格及朝向布局、影响设计特点。
    4、技术经济指标，包括净用地面积（包括幼儿园、学校用地面积）、建筑容积率、建筑高度或层数、总面积面积（包括住宅、商业、学校、幼儿园、会所、物业管理用房、设备用房等）。
    同时包括建筑退让道路红线、小区绿地率、建筑密度、机动车车位、总建筑户数、容纳总人口。
    第五部分：开发及销售计划
    主要是项目的经营计划，包括项目开发周期及分期开发计划、以及销售周期计划
    第六部分：成本及投资效益分析
    这部分是围绕项目的经营计划，进行经济效益分析，为决策提供重要参考内容。
    1、成本预测，参照项目所在地有关规定和实际情况制定，主要数据为：主体建筑工程费、主体建筑安装费、绿化建设费、规划设计费，主要计划单位是元/平方米。根据这些成本，进行试算得出相应的成本预测表。    
    2、项目税务分析
    如果项目享受税收如营业税、所得税、土地增值税及其他税费等优惠情况，要和法定税费进行计算比较。
    3、经济效益分析
    项目总体经济指标情况进行制表。                
    敏感性分析（按售价和成本两大变动要素进行分析，变动幅度按预计情况上下10%）
    成本的影响
    盈亏平衡分析，主要指保本售价、保本销售率进行盈亏平衡分析
    四、项目资金预测分析
    资金投资计划                     
    资金回款计划                    
    资金需求计划
    依据上面的资金投入计划、回款计划，进行系统的资金需求计划制订。
    第七部分：综合分析
    在完成前述六个组成部分论证分析后，对项目的优势、劣势进行总结评价，同时对存在的劣势因素提出解决应对方案，最终对项目是否予以立项进行评议，并提交公司决策层审议决策。
    以上是关于房地产项目可行性研究的结构和大致内容，在可行性研究阶段需要进行详细系统的市场调研、分析，需要有客观、详实、准确的数据予以支持说明，现在房地产发展已由“先拿地后决策”逐渐转入“先决策后拿地”的阶段，而项目可行性研究是拿地决策、项目投资所必备的充要条件，这个环节的有效建立，实际上是企业逐步建立以清晰的战略导向为主进行项目拓展和经营布局，而减少以机会导向为主（实际上现在的房地产企业以机会导向为主进行市场拓展的仍占很大比例）的经营发展模式。希望和各位同仁共同借鉴、共同思考！
加入时间：2007/12/19 15:33:00 阅读次数：1463